Che cos’è un condominio parziale?

17 Giugno 2019|Diritto Condominiale|

Che cos’è un condominio parziale?

Il codice civile non offre allo stato una definizione di Condominio parziale. La corretta connotazione si evince pertanto da modelli interpretativi. Tale figura ricorre “ex lege” tutte le volte in cui un bene (ad esempio scale, ascensore, tetto et similia) risulti, in ragione delle sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e godimento di una parte soltanto dell’edificio.

che cos'è un condominio parzialeDalla struttura ex art. art 1123 codice civile si desume tale costruzione giuridica; laddove parlando di “ripartizione delle spese” nel caso di interventi di manutenzione, si sottolinea che tutti i condomini debbano partecipare ai costi in base alle tabelle millesimali, in percentuale e proporzione ai millesimi di proprietà espressi. Da ciò consegue che alcune parti condominiali, non comuni a tutti ma ad un solo gruppo limitato di condomini, comporteranno spese ripartite tra coloro che ne traggano in concreto utilità. Pertanto le delibere assembleari che riguardano interventi ovvero modifiche di beni destinati  solo a una parte delle’edificio, saranno  chiamati a votare e decidere esclusivamente solo i proprietari interessati (in tal senso Corte Cassazione N. 1680/2015 ).

Come in qualunque Condominio anche  quello “parziale” non esige un fatto od un atto costitutivo in sé. Sorge ope legis: in presenza pertanto della condizione materiale o funzionale giuridicamente rilevante e finendo per coesistere nell’edificio con la più vasta e strutturata organizzazione del Condominio.

Delineato nei suoi contorni il fondamento normativo certamente a detta parziale attribuzione di titolarità delle parti comuni corrispondono conseguenze di rilievo per quanto, quindi, attiene gestione nonché imputazione di spese. Consegue inoltre all’ assunto che la composizione del collegio assembleare e delle maggioranze si modifichi, de jure, in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera assembleare da adottare.

Insomma, in pratica occorrerà effettuare il cd “ragguaglio a mille” per ciò che appunto concerne i millesimi degli interessati.

Il Condominio parziale, tuttavia, è figura il cui valore si esprime soltanto all’interno della compagine del Condominio medesimo; non rilevando e non rivestendo influenza sul piano dei rapporti con i terzi.

Una delle più intuibili e dirette conseguenze della prospettazione sembra essere l’impossibilità di chiamare in causa direttamente il cd Condominio parziale. Di talchè, come statuito da prassi giurisprudenziale e sentenze in materia, vige la negazione di un’ipotetica legittimazione e capacità processuale autonoma o sostitutiva del Condominio parziale (rispetto al Condominio inteso quale quello dell’intero edificio ) ovvero della facoltà dello stesso di agìre mediante un proprio distinto rappresentante a difesa dei diritti comuni inerenti alle parti in oggetto della più limitata contitolarità ex art. 1123 co. 3 codice civile. Tale considerazione sarebbe suffragata dalla considerazione che i criteri di ripartizione delle spese necessarie a provvedere alla manutenzione delle parti comuni (stabiliti e dettati dagli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 codice civile) si ritiene non possano comunque mai influire sulla legittimazione del Condominio nella sua interezza; né, in definitiva, sulla rappresentanza dell’Amministratore estesa a tutti i condomini (per tutte Cassazione Civile N. 12641/2016).

ASSEMBLEA

Come già menzionato quando occorra decidere in merito a cose che sono utilizzate solo da una parte dei condomini solo costoro sono invitati a partecipare all’assemblea (ordinaria o straordinaria); potendo quindi di fatto votare in merito.

La disciplina sarà la stessa di cui a svolgimento assemblea del Condominio in generale.

Ergo alla stregua di conforme giurisprudenza:

  • Costituzione del Condominio parziale: in automatico ex lege;
  • Oneri per spese del servizio ed interventi di manutenzione: ai costi delle cose comuni non a tutti partecipano (in base ai millesimi di proprietà) solo coloro che ne traggano utilità e non anche gli altri;
  • Maggioranze assembleari: per ciò che attiene le delibere dell’assemblea le maggioranze si modulano e si modificano proporzionalmente;
  • Responsabilità: in caso di Condominio parziale per la custodia del bene sono responsabili solo i condomìni che ne traggano utilità;
  • Legittimazione a stare in giudizio: per ciò che concerne le controversie che possano nascere su un bene che fa parte solo del Condominio parziale legittimato passivo è l’Amministratore dell’ intero Condominio. In via speculare la legittimazione attiva è preclusa al Condominio parziale; quindi tra le altre non può, ad esempio, impugnare una sentenza che abbia riguardato statuizioni sull’intero edificio.

Questione annosa in tale contesto è quella relativa al rifacimento del tetto o della facciata; solitamente parti comuni, tuttavia, in alcuni casi (complessi residenziali composti da più edifici pur facendo parte della stessa struttura Condominiale) va da sé che la ripartizione medesima delle spese debba esser eseguita solo tra coloro che ne traggano effettiva utilità.

Analoga ratio per le spese legali correlate a controversia o causa; le stesse andranno sostenute sempre solo dal Condominio parziale e non da tutti i comproprietari nonostante il legittimato passivo sia l’ Amministratore dell’intero stabile.

Traendo quindi legittimità di esistenza e spunto dalla norma dettata in materia di suddivisione di spese condominiali l’esistenza medesima non è soggetta ad alcun atto formale ricognitivo ovvero costitutivo; operando come detto ex lege al ricorrere delle condizioni previste al fine della configurabilità di parziale titolarità dei beni.

CODICE FISCALE

L’Agenzia delle Entrate – già con circolare risalente all’anno 2007 (7/E ) – ha sottolineato come ogni volta che in ambìto fiscale si profili una gestione autonoma, per la quale siano necessari adempimenti in via separata, vada chiesto ed ottenuto un Codice Fiscale differente. Ne consegue che il Condominio parziale debba avere un identificativo fiscale allo scopo separato da quello del Condominio totale.

La determinazione par chiaro abbia risvolti pratici soprattutto per ciò che attiene i casi di ristrutturazione edilizia e spese detraibili fiscalmente; ovvero sostituto di imposta laddove, ad esempio, il servizio di portierato sia separato ed in funzione in una sola separata palazzina del più ampio Condominio.

 

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