I citofoni e i videocitofoni condominiali

6 Aprile 2016|Diritto Condominiale|

Ormai il portiere è stato sostituito in prevalenza da citofoni o videocitofoni condominiali che, oltre ad essere economici, garantiscono maggior sicurezza agli abitanti del palazzo anche nelle ore notturne.

È utile quindi fare chiarezza sulle maggioranze necessarie per l’approvazione della delibera di installazione di questi impianti, ormai inevitabili nelle realtà condominiali moderne. Ed è altrettanto utile fare chiarezza sulla ripartizione delle spese per la loro installazione.

Innanzitutto è necessario distinguere due casi: se esiste già un impianto citofonico condominiale, oppure se dev’essere installato un nuovo dispositivo di sana pianta.

L’installazione del citofono o videocitofono in un edificio che ne è sprovvisto dovrà essere considerata un’innovazione. In tal caso, l’assemblea deve approvare l’installazione del citofono con il voto favorevole dei presenti che rappresentino almeno due terzi dei millesimi di proprietà[1].

La semplice sostituzione del citofono o la sua trasformazione in videocitofono non è, invece, considerata innovazione[2]. In questo caso infatti ci si limita ad adattare il vecchio impianto alle nuove tecnologie, senza una modifica sostanziale della struttura. Per deliberare tale adeguamento è quindi sufficiente la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi del valore dell’edificio[3].

Passiamo ora alle note dolenti, vale a dire la ripartizione delle spese d’installazione e manutenzione dei citofoni. A meno che il regolamento condominiale non stabilisca diversamente, il costo per le parti dell’impianto che servono l’intero palazzo sarà ripartito tra i proprietari in base ai rispettivi millesimi, come ad esempio il quadro esterno e tutte le parti che servono in maniera indistinta alla collettività[4]. Sono invece interamente a carico del singolo proprietario le spese relative al ricevitore e ai cavi che servono il singolo appartamento.

Cari lettori, non esitate a consultarmi per verificare se è legittima la delibera dell’assemblea del vostro condominio sull’installazione del citofono o del videocitofono e se è corretta la ripartizione della spesa a voi attribuita dall’amministratore.

A presto! L’avvocato sempre con te!

[1] Art. 1120 I comma c.c. e 1136 V comma c.c.
[2] Un’indicazione indiretta sulla differenza tra innovazione e adeguamento/ manutenzione è data dalla sentenza n. 11943/2003 della Cassazione.
[3] L’art. 1136 III comma c.c. stabilisce i quorum per la seconda convocazione, a cui noi ci riferiamo.
[4] L’Art. 1123 comma I c.c. stabilisce che le spese per la conservazione, il godimento e le innovazioni delle parti comuni sono divise “in misura proporzionale al valore delle proprietà di ciascuno”.

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