Condominio: ascensore fuori servizio

La normativa per ascensori in servizio privato di cui al DPR 214/2010 si riferisce agli ascensori in utilizzo permanente negli edifici ed ai componenti di sicurezza impiegati; nonché agli apparecchi di sollevamento che viaggino in spazi di percorso definiti.

Nell’ottica di prassi burocratica la normativa ascensori prevede che il proprietario dell’impianto sia tenuto a comunicare la messa in esercizio dello stesso entro 10 giorni dalla dichiarazione di conformità dell’impianto al Comune di appartenenza; presentando necessaria documentazione tecnica, riferimenti dei soggetti manutentori nonché calendario delle ispezioni periodiche.

In quanto servizio non solo di tipo condominiale bensì la cui regolarità riveste importanza nei confronti di terzi gli ascensori di tal fatta sono soggetti per Legge a verifiche periodiche da parte del manutentore; con rilascio di verbali di verifica alle date previste e stabilite. Tutti i verbali di verifica – attestanti la conformità alla normativa in itinere così come il buon funzionamento – verranno allegati al libretto dell’impianto insieme alla copia delle dichiarazioni tecniche, alla copia della comunicazione effettuata all’Ufficio comunale della messa in esercizio ed alla copia dell’assegnazione del numero di matricola.

La premessa di natura tecnica serve a far insomma comprendere come in ordine al buon e corretto funzionamento, al fine di salvaguardare l’incolumità degli avventori non solo condomini, esistano precise normative; obblighi e doveri da parte sia del custode (inteso quale Condominio) sia da parte della Ditta incaricata della manutenzione e controllo di conformità.

BLOCCO VANO ASCENSORE PER 30 GIORNI

Nella situazione prospettata ed oggetto di disamina l’ascensore di un Condominio rimane bloccato per circa 1 mese a causa di un difetto di manutenzione; ipotesi probabile è che possa, forse, trattarsi di un pezzo di ricambio di non semplice reperimento sul mercato et similia.

In ambito condominiale – premesso che il Condominio di un edificio quale custode dei beni e dei servizi comuni sia obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinchè le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo in base all’art. 2051 codice civile dei danni da queste cagionati ad un condomino o ad un terzo – può in generale affermarsi che l’obbligo di vigilare e mantenere un ben comune in stato da non recare danni ad altri condomini (ovvero a terzi estranei al Condominio) incombe su tutti gli aventi diritto senza che rilevi ubicazione della cosa comune rispetto alle singole proprietà esclusive.

In via di principio, pertanto, occorre tuttavia sottolineare come nei casi qui rappresentati gravi sull’Amministratore del Condominio stesso il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni (come l’ impianto di ascensore), ma anche alla custodia di esse. Conseguendo quindi a quanto dedotto che sussista obbligo di vigilare affinchè non rechino danni a terzi o agli stessi condomini (già Cassazione Civile Sent. N. 25251/2008).

Il discorso necessita di ulteriore precisazione in punto responsabilità per accadimenti di cui si controverte; e cioè che la responsabilità extracontrattuale verso i terzi risulti in pratica attuabile ex art. 2051 codice civile esclusivamente nei confronti del Condominio. Residuando per l’Amministratore pro tempore esclusivamente la possibilità di incorrere in responsabilità contrattuale (mandatario) per il rapporto interno che lo lega al Condominio stesso in ossequio a nomina assembleare.

Quindi in via di principio il Condominio rispondeaerà, sensi e per gli effetti di cui all’art. 2051 codice civile dei danni subìti da terzi estranei ed originati da parti comuni dell’edificio; mentre l’Amministratore, in quanto tenuto a provvedere non solo alla gestione delle cose comuni ma anche alla loro custodia, è soggetto ex art. 1218 codice civile solo all’azione di rivalsa eventualmente esercitata dal Condominio per il recupero delle somme che lo stesso abbia versato ai terzi danneggiati (Cassazione Civile N. 17983/2014).

Anche altre pronunce per lo più rammentano e statuiscono che il Condominio, di fatto, al pari di qualsiasi altro soggetto, persona fisica ovvero società, sia responsabile delle cose comuni poste sotto la sua custodia; quindi in via principale è tenuto a risarcire i relativi danni procurati a terzi. Il codice civile in punto esime da tale responsabilità solo laddove si comprovi il cd caso fortuito.

Certamente, come nel caso di cui si discute, si deve valutare in via diretta nei confronti del danno cagionato la sola responsabilità del Condominio; salva la possibilità – qui più che probabile – da parte di questo di rivalersi sulla Ditta di manutenzione se la causa del danno sia appunto dipesa da una cattiva gestione ovvero manutenzione carente ovvero erronea dell’impianto.

Al fine di ottenere il risarcimento del danno in via giudiziale per blocco dell’ impianto ascensore chi lamenta il danno medesimo deve dimostrare un preciso danno economico. Per ciò che concerne il danno morale la quantificazione appare più sfumata e difficile dovendosi dimostrare la lesione di un diritto costituzionale, come ad esempio il danno al diritto alla salute (ad esempio in caso di persona anziana e/o con limiti alla deambulazione).

I Tribunali per lo più aderiscono in materia all’interpretazione secondo la quale il Condominio abbia a proprio carico una sorta di “responsabilità oggettiva” che conduca ad un’inversione dell’onere probatorio. Mentre il danneggiato deve solo provare che i danni siano diretta conseguenza del blocco dell’ascensore protratto per circa 1 mese, il Condominio che voglia evitare di esser condannato a risarcire i danni deve provare il cd caso fortuito. Numerosi i casi in cui il Condominio alla stregua di tali norme sia stato ritenuto responsabile per i danni derivati da cose in custodia e da protratto difetto di funzionamento dell’ascensore. Tale assunto in quanto si tratta di danno appunto causato da una cosa pericolosa posta nella disponibilità materiale del Condominio stesso.

Non esime da tale responsabilità, secondo conformi pronunce, nemmeno la presenza di Ditta incaricata della manutenzione; in quanto il bene resta comunque nella sfera di disponibilità e controllo del Condominio conservando tale soggetto comunque il “potere dovere” di controllarne il funzionamento e di intervenire allo scopo di eliminare situazioni di pericolo o di cattivo funzionamento che possano insorgere.

Secondo il ragionamento, infatti, la responsabilità oggettiva ex art. 2051 codice civile è ravvisabile quando vi è un soggetto che abbia :

• Il potere di controllare la cosa;
• Il potere di modificare la situazione di pericolo insita nella cosa;
• Il potere di poter escludere qualsiasi terzo dall’ingerenza sulla cosa nel momento in cui si è prodotto il danno.

Per ciò che concerne il cd “caso fortuito” lo stesso si definisce quale un evento estraneo alla volontà del custode ed in grado di determinare, per via autonoma e casuale nonché in maniera indipendente dal primo, l’evento dannoso di cui si controverte ( Cassazione N. 10898/2013 in primis).

 

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