Faccio parte di un condominio: dobbiamo nominare un amministratore?

Che cosa è un condominio?

Il condominio appartiene all’ampio genere della comunione regolata dagli art. 1100 e ss del codice civile e, specificamente della comunione forzosa, ma si differenzia da essa per la relazione di accessorietà che lega le parti comuni a quelle di proprietà esclusiva dei singoli.

In altri termini, il condominio si caratterizza per la presenza di proprietà esclusive e comuni interconnesse tra loro dal rapporto di accessorietà come specificato dall’art. 1117 c. c.

Il condominio è soggetto di diritto autonomo rispetto ai singoli?

La questione è molto discussa soprattutto dopo la recente riforma delle norme in materia di condominio ad opera della legge n. 220 del 2012.

Il dubbio è originato dal fatto che esso è dotato di propri organi, quali l’assemblea e l’amministratore, distinti dallo stesso.

La novella sembrerebbe accennare alla presenza di una personalità distinta da quella dei condomini ricavabile dall’obbligo dell’amministratore di tenere distinta la gestione del patrimonio del condominio da quello suo personale o di altri condomini e dalla costituzione di un fondo speciale per coprire i costi dei lavori di manutenzione straordinaria.

Secondo recente giurisprudenza tali indici vanno nella direzione di una progressiva configurabilità in capo al condominio della personalità giuridica e di una soggettività autonoma rispetto a quella dei condomini.

L’impostazione prevalente lo configura, però, quale mero ente di gestione delle parti comuni. Il condominio, infatti, non è titolare di un patrimonio autonomo né di diritti e obblighi essendo qualsiasi attività giuridica imputata ai condomini.

La disputa non è sopita e, infatti, una recentissima pronuncia sul tema riconosce al condominio personalità giuridica seppur attenuata in relazione alla legittimazione processuali che spetta all’amministratore sebbene su mandato dei condomini.

Quando è necessario nominare un amministratore?

La norma di riferimento è l’art. 1129 c. c. che impone la nomina dell’amministratore ai condomini con più di otto proprietari. La competenza spetta all’assemblea che se non provvede è surrogata da giudice adito da uno o più condomini oppure dall’amministratore dimissionario.

La nomina dell’amministratore, dunque, è necessaria solo se i condomini sono in numero maggiore di otto, quindi, tale adempimento non si renderebbe necessario nei condomini cosiddetti minimi ossia con numero inferiore a quello indicato della disposizione codicistica.

È possibile anche condizionare la nomina dell’amministratore alla stipulazione di una polizza di responsabilità civile per l’attività svolta nell’esercizio del mandato con massimali adeguati al periodo del mandato.

Quali sono gli adempimenti formali per la regolarità dell’atto di nomina?

L’art. 1129 c. c., innanzitutto, impone l’accettazione della nomina.

L’amministratore, inoltre, è obbligato a dichiarare: “i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”.

I recapiti personali dell’amministratore, inoltre, devono essere esposti in luogo accessibile a tutti.

Quali sono i compiti dell’amministratore?

I compiti dell’amministratore sono espressamente indicati dalla legge.

Norma di riferimento è l’art. 1130 c. c. che, chiaramente, impone all’amministratore di eseguire le delibere dell’assemblea e convocarla almeno una volta l’anno per l’approvazione del rendiconto, disciplinare l’utilizzo dei beni comuni, effettuare il pagamento delle spese ordinarie, riscuotere i tributi, occuparsi degli adempimenti fiscali, curare il registro anagrafe condominiale, riscuotere i contributi, conservare i verbali e tutta la documentazione inerente alla propria gestione.

Di fondamentale importanza appare il rendiconto condominiale relativo a tutte le entrate e le uscite e alla situazione patrimoniale del condominio.

Conclusioni.

La nomina di un amministratore appare necessaria solo se il condominio è abitato da un numero di condomini superiore a otto. Essa è prerogativa dell’assemblea che, in caso di inerzia, è sostituita dall’autorità giudiziaria adita con ricorso da uno o più condomini ovvero dall’amministratore dimissionario.

Una volta nominato l’amministratore deve innanzitutto accettare l’incarico e successivamente fornire i propri dati anagrafici e i recapiti che devono essere affissi in luogo accessibile a ciascun condomino.

In ipotesi di condominio minimo con numero inferiore a otto non è necessaria la nomina di un amministratore.