Il pagamento delle obbligazioni condominiali è questione molto spinosa cui bisogna prestare molta attenzione nell’ipotesi di acquisto di un nuovo appartamento. Tra le verifiche necessarie, infatti, si rinviene proprio quella relativa all’esistenza di spese condominiali ancora pendenti. Ciò in quanto si tratta di obbligazioni propter rem ovvero che insistono sul bene.
Se quanto detto vale per le spese di ordinaria gestione della cosa comune, il discorso si complica nell’ipotesi di oneri straordinari.
Vediamo insieme come quali sono gli orientamenti giurisprudenziali su tale tema.
Quali atti rientrano tra quelli di straordinaria amministrazione?
Il condominio è ente di gestione che si caratterizza per la contestuale presenza di proprietà esclusiva e parti accessorie alla stessa comuni a tutti i partecipanti.
La gestione di queste ultime è demandata all’assemblea che, come disposto dall’art. 1108 c. c., con deliberazione a maggioranza che raggiunga almeno i due terzi può decidere di apportare innovazioni all’immobile, per migliorarlo o aumentarne l’utilizzo, con attenzione all’importo della spesa, che non deve essere eccessivamente esoso, e senza pregiudicare i diritti dei comproprietari. È anche possibile costituire ipoteca per garantire le spese.
Possono, con le medesime maggioranze anche essere deliberati atti di straordinaria amministrazione sempre nell’ottica di salvaguardare il paritario godimento altrui.
L’unanimità di consensi è richiesta solo per alienazioni di parti comuni (es. sottotetto, portineria…), costituzioni di diritti reali e locazioni infranovennali.
Su chi gravano le spese condominiali?
Per rispondere a tale quesito bisogna tener conto dell’art. 63 delle disposizione di attuazione al codice civile che costituisce un vincolo di solidarietà, relativamente ai contributi per l’anno in corso e per quello precedente, tra il condomino e chi subentra nei suoi diritti.
In caso di vendita dell’appartamento, dunque, l’acquirente è obbligato in solido con l’alienante al pagamento degli oneri condominiali relativi all’anno dell’acquisto e a quello immediatamente trascorso.
Tale vincolo di solidarietà è valevole anche per le spese straordinarie?
Sulla questione la giurisprudenza di divide anche se l’impostazione più recente addossa tali tipologie di spese a colui che era proprietario al momento della deliberazione in quanto è allora che il consenso si è formato.
La giurisprudenza tradizionale ha interpretato l’art. 63 disp. Att. c. c. nel senso di comprendervi anche le spese straordinarie se deliberate quando proprietario era il venditore, ma concretizzatesi successivamente al trasferimento della proprietà.
In tal senso nell’ipotesi di lavori deliberati antecedentemente alla vendita e svolti successivamente, i relativi costi gravavano sul nuovo proprietario. Ciò in quanto, secondo l’impostazione in esame, viene in rilievo il momento effettivo di realizzazione dei lavori a prescindere dall’identità soggettiva di colui che ha partecipato all’assemblea di approvazione degli stessi. Da tale impostazione discendono non poche questioni problematiche circa lo stato soggettivo del venditore nell’eventualità in cui, in fase di contrattazione, tace circa l’esistenza della pendenza di tali obbligazioni dimostrando una mala fede che potrebbe essere idonea a fondare una pretesa di rivalsa della somma sborsata. Ne consegue che i poteri attribuiti dall’art. 63 disp. Att. c. c. di ottenere da parte dell’amministratore un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per la riscossione dei contributi può essere esercitato anche nei confronti dell’acquirente. Il venditore, infatti, avendo ceduto i suoi diritti sull’unità immobiliare perde anche la relativa qualità di condomino non rientrando più nell’ambito applicativo della disposizione attuativa.
Una più attenta esegesi della norma su richiamata ha indotto parte della giurisprudenza più attenta e legata al dato letterale della norma a concludere in senso diametralmente opposto.
L’art. 63 in commento, infatti, riferisce il vincolo di solidarietà a tutte le obbligazioni dell’anno della vendita e di quello immediatamente precedente restando tutte le altre a carico dell’alienante. Inoltre, il venditore rimane obbligato in solido per i contributi dovuti fino a quando l’amministratore invia copia autentica del titolo di trasferimento.
Le spese straordinarie, pertanto, gravano su colui che risulta proprietario al momento della delibera a prescindere dal tempo in cui effettivamente sono svolti i lavori. Ciò in quanto è in tale momento che l’obbligazione si contrae. La data cui bisogna far riferimento è quella dell’approvazione da parte dell’assemblea cui ha partecipato il venditore. In tal caso non sorge alcun vincolo di solidarietà mancando i presupposti applicativi di cui all’art. 63 disp. att. c. c.
In tal senso si è espressa la Suprema Corte, sez. VI, con sentenza n. 15547 del 2017 accollando le spese straordinarie all’alienante e non rinvenendo alcuna solidarietà.
La pronuncia risulta conforme anche alla natura parziaria delle obbligazioni condominiali per cui le stesse gravano su ogni singolo condomino sembrando ciò conforme alle disposizioni dettate dalla riforma del condominio del 2012 e in applicazione di un generale principio di equità.
Ne consegue che un eventuale decreto ingiuntivo può essere emesso solo ed esclusivamente nei confronti del venditore e non dell’acquirente che non è obbligato per quanto dovuto dal dante causa.
Conclusioni
Se acquistate un appartamento da un altro soggetto state molto attenti!
È buona norma controllare sempre lo stato dell’immobile e la presenza di eventuali obbligazioni condominiali insoluti.
Nel malaugurato caso in cui concludete l’acquisto senza accorgervi dell’esistenza di spese straordinarie, niente paura!
Per esse continua a essere obbligato il venditore ovvero colui che risulta essere il proprietario al momento della delibera di autorizzazione dei lavori.
L’avvocato sempre con te
