I compiti dell’amministratore di condominio sono dirigere e regolare la vita del palazzo. Abbiamo spiegato in altri post quali sono i requisiti che deve avere un amministratore di condominio, con quale maggioranza può esser nominato e per quali motivi può e deve essere revocato.
Abbiamo altresì ribadito più volte quanto questa figura sia fondamentale per la buona gestione dello stabile, e come questa si ripercuota sul valore di mercato dell’appartamento. Infatti, un ottimo amministratore sarà attento e controllerà che i fondi del condominio siano sufficienti per la costante manutenzione ordinaria, che il cortile sia pulito, che le parti comuni ed il regolamento condominiale siano rispettati, che il decoro dell’edificio non venga mai meno… Un’ottima amministrazione condominiale avrà sempre ripercussioni positive sul valore economico della propria casa.
Anche se la presenza di un amministratore non solleva i proprietari dal tenere un comportamento civile e dal rispettare le parti comuni, quali sono nello specifico i compiti dell’amministratore? Quali sono le sue competenze? Cosa può essere imputato al professionista e cosa è di competenza dei proprietari? L’amministratore, come potrete immaginare, deve occuparsi degli spazi comuni, ma entro quali limiti?
Spieghiamo innanzitutto che il codice civile fornisce, all’art. 1130 c.c. ed in parte all’art. 1129 c.c., un elenco dei compiti dell’amministratore di condominio.
Tali mansioni possono tuttavia essere diminuite o aumentate dalle delibere condominiali. I compiti dell’amministratore di condominio, quindi, possono essere decisi dall’Assemblea, la quale più di chiunque altro ha il polso della situazione della palazzina e quindi più di chiunque altro può prevedere che vengano implementate o ridotte alcune mansioni del professionista.
Ad esempio un Condominio molto piccolo non ha bisogno di un sito web, il quale ha anche costi di gestione e di apertura di una certa entità, ma in uno stabile con moltissimi appartamenti, abitati da giovani coppie smart, potrebbe essere assai utile. Oppure possiamo ipotizzare che l’Assemblea di un palazzo signorile preveda, in una delle sue delibere, che l’amministratore debba occuparsi della sicurezza dello stabile, per mezzo di una società di vigilanza privata, oppure dei rapporti con il comune riguardo la dichiarazione di interesse storico ed artistico dell’edificio. Come si vede la normativa permette alla compagine condominiale di modellare le mansioni dell’amministratore di condominio sui bisogni e gli interessi dello stabile.
Secondo comunque la disciplina standard, delineata dagli articoli 1129 e 1130 c.c., l’amministratore deve provvedere a quanto segue:
1) Indicare analiticamente l’entità del suo compenso, all’atto della nomina,
2) Affiggere i suoi dati anagrafici in un posto visibile anche a terzi;
3) Aprire un conto corrente intestato al condominio;
4) Qualora sia richiesto dall’assemblea, aprire un sito internet condominiale;
5) Provvedere alla riscossione forzosa dei crediti condominiali;
6) Convocare l’Assemblea condominiale, fare ciò che viene deliberato e far rispettare il regolamento di condominio;
7) Controllare l’uso delle cose comuni e dei servizi comuni;
8) Incassare le rette condominiali e, con tale somma, provvedere alla manutenzione ordinaria delle parti comuni e al pagamento dei servizi comuni;
9) Assicurarsi che le parti comuni siano sempre in buono stato;
10) Provvedere al corretto adempimento degli oneri fiscali di condominio;
11) Aggiornare il registro anagrafe;
12) Aggiornare il registro dei verbali delle assemblee, quello della nomina e della revoca degli amministratori, ma soprattutto il registro della contabilità;
13) Conservare tutta la documentazione sul condominio;
14) Esibire, al condomino che lo richiede, documentazione dello stato dei pagamenti delle rette condominiali e lo stato dei procedimenti in cui è coinvolto il condominio;
15) Ultima mansione, ma la più importante di tutti, è redigere il rendiconto condominiale annuale, convocando l’assemblea per l’approvazione.
L’articolo 1130, il quale racchiude la maggior parte delle attribuzioni dell’amministratore, è stato ampliato dalla Legge n. 220 del 2012. Ciò va nel solco di un indirizzo del Legislatore di professionalizzare sempre più la figura, dandogli maggiori responsabilità, ma anche maggiori poteri (si pensi alla possibilità di agire per decreto ingiuntivo nei confronti di un condomino moroso anche senza delibera dei residenti).
Da grandi poteri derivano grandi responsabilità! Ed è per questo che raccomandiamo sempre di affidare l’amministrazione del condominio a un professionista molto preparato e di sicure capacità.
A presto! L’avvocato sempre con te!
