Il condominio e le maggioranze per le delibere assembleari

17 Dicembre 2015|Diritto Condominiale|

Uno degli eventi più importanti per la vita di condominio, a cui tutti i proprietari sono invitati a partecipare, è sicuramente l’assemblea condominiale.

Alcuni di voi ci saranno andati con piglio combattivo, pronti a dare battaglia pur di evitare che i bidoni della raccolta differenziata non fossero posizionati sotto la propria finestra, oppure frustrati dal constatare che, ancora una volta, il tema da voi suggerito non è stato aggiunto alla lista dell’ordine del giorno, o perché il preventivo sottoposto all’Assemblea non è quello redatto dall’impresa edile che avevate suggerito. Altri avranno partecipato soddisfatti nel sapere che il proprio bravo e preparato amministratore ha regolarmente redatto il bilancio in tempo utile ed ha ben amministrato il proprio palazzo. Alcuni di voi, invece, non ci saranno andati affatto, preferendo delegare a partecipare all’assemblea condominiale  un vicino oppure un terzo estraneo al palazzo.

Di una cosa tuttavia siamo certi, che ben pochi tra voi, cari lettori, sono a conoscenza sulle diverse maggioranze necessarie per approvare ordini del giorno su temi specifici. Il Legislatore, infatti, non semplifica la vita dei proprietari, sia perché statuisce quorum diversi per ogni materia, sia perché compie numerosi rimandi normativi, costringendo lo studioso a diventare prima di tutto un esperto trapezista, che si lancia da un articolo all’altro.

Ecco, quindi, che per venire incontro alle vostre richieste di chiarezza, semplicità e brevità, qui di seguito vi forniamo un semplice prospetto riguardante le maggioranze o quorum necessari per l’approvazione dei diversi temi, che possono essere sottoposti all’assemblea di condominio.

QUORUM NECESSARI PER LA VALIDA COSTITUZIONE DELLASSEMBLEA:

  • Costituzione dell’Assemblea in prima convocazione (art. 1136 I comma c.c.): è necessaria la presenza della maggioranza dei signori condomini che posseggano almeno i 2/3 del valore dello stabile. Questo quorum è tuttavia molto alto e di conseguenza difficilmente raggiungibile. Di prassi gli amministratori convocano contestualmente alla prima assemblea anche la seconda, per la costituzione della quale sono richiesti quorum più bassi (e quindi facilmente raggiungibili).
  • Costituzione dell’Assemblea in seconda convocazione (art. 1136 III comma c.c.): in questo caso il numero dei partecipanti necessario per la valida costituzione è 1/3 dei partecipanti in assemblea e di 1/3 del valore del condominio.

QUORUM NECESSARI PER ORDINI DEL GIORNO GENERICI:

  • In prima convocazione: per l’adozione di delibere generiche è necessario il consenso della maggioranza dei presenti che abbiano almeno i 500/1000. Questa maggioranza, descritta nell’art. 1136 II comma c.c., è detta maggioranza qualificata o doppia maggioranza.
  • In seconda convocazione: per l’approvazione delle delibere basta la maggioranza dei presenti ed 1/3 del valore dell’edificio, sancita nell’articolo 1136 III comma c.c. (cosiddetta maggioranza semplice).

In moltissimi casi, tuttavia, il codice civile prescrive maggioranze diverse per l’approvazione di specifici ordini del giorno, oppure richiede sia nella prima, sia nelle convocazioni successive, la stessa maggioranza cd. qualificata.

I casi particolari sono stati raggruppati per temi e sono elencati di seguito:

QUORUM NECESSARI PER ORDINI DEL GIORNO SU TEMI SPECIFICI RIGUARDANTI LE PARTI COMUNI:

  • Modificazione delle destinazioni d’uso delle parti comuni (art. 1117 ter I comma c.c.): è necessaria l’approvazione dei 4/5 di tutti i signori condomini ed i 4/5 del valore dell’edificio, corrispondente agli 800/1000;
  • Tutela delle destinazioni d’uso (art. 1117 quater c.c.): se il comportamento di un residente o di un gruppo incide negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni di parti comuni, ad esempio perché parcheggia sempre di traverso, occupando più posti auto, la delibera necessaria per adottare una diffida diretta a far cessare l’azione deve essere presa con la maggioranza qualificata, composta dalla maggioranza dei presenti che abbiano almeno i 500/1000 del valore del condominio;
  • Innovazioni (art. 1120 I comma c.c.): se sono finalizzate ad un uso più comodo o ad un maggior rendimento, la delibera deve avere il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’Assemblea che abbiano almeno i 2/3 del valore del condominio, vale a dire i 667/1000.

Occorre precisare, però, che alcune innovazioni, con finalità nobili e meritevoli di facilitazioni, sono agevolate dal Legislatore con la previsione della maggioranza qualificata, cioè il voto favorevole della maggioranza dei presenti che abbiano almeno i 500/1000, sia in prima che in seconda convocazione, proprio per consentire una più facile approvazione rispetto alle innovazioni generiche.

L’art. 1120 II comma cod. civ., infatti,  prevede espressamente tre innovazioni agevolate nel quorum deliberandi:

1) innovazioni volte ad ottenere l’eliminazione di barriere architettoniche, il contenimento del consumo energetico, la realizzazione di parcheggi, la produzione di energia rinnovabile;

2) innovazioni finalizzate alla predisposizione di impianti centralizzati di ricezione radiotelevisiva, satellite o via cavo;

3) innovazioni riguardanti il miglioramento di sicurezza e salubrità degli edifici e impianti;

  • Innovazioni gravose o voluttuarie: una spesa voluttuaria è così definita perché non è né necessaria né funzionale, bensì di mero pregio. Per esempio la sostituzione della tastiera del citofono con un’altra in ottone, opera che sicuramente ingentilisce l’aspetto dell’edificio, è un’innovazione voluttuaria in quanto non è necessaria per mantenere l’edificio in buone condizioni strutturali. Ai sensi dell’art. 1121 c.c. coloro che vogliono approntare questo tipo di innovazione possono farlo anche se sono in minoranza, purché si accollino tutte le spese, senza gravare chi si oppone.
  • Innovazioni non centralizzate di produzione di energia rinnovabile e ricezione radiotelevisiva (art. 1122 bis c.c.): il proprietario interessato a questa innovazione comunica all’amministratore le proprie intenzioni. Egli, a sua volta, informa l’assemblea, che non può approvare o bocciare l’iniziativa ma può limitarsi a prescrivere modalità di realizzazione meno invasive o chiedere garanzie etc… Tale delibera direttiva deve però essere assunta dall’assemblea dei condomini con la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che abbia almeno i 2/3 del valore dell’edificio;
  • Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (art. 1122 ter cc.): i proprietari che desiderino installare delle telecamere di videosorveglianza per ragioni di sicurezza e controllo devono approvare la decisione assembleare con la maggioranza qualificata, vale a dire con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i 500/1000 del valore del fabbricato;
  • Progetti, programmi e iniziative per il recupero del patrimonio edilizio (art. 1135 III comma c.c.): per approvare queste iniziative serve la maggioranza qualificata prescritta dall’articolo 1136 c.c. II comma, ossia il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che abbia quantomeno i 500/1000 del valore dell’edificio;
  • Ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità (art. 1136 IV comma c.c.): È necessario il quorum deliberandi qualificato, sia in prima che in seconda convocazione assembleare, e cioè devono essere favorevoli la maggioranza dei presenti, che posseggano almeno metà del valore del palazzo;

QUORUM NECESSARI PER LE DELIBERE RELATIVE ALL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO ED AI SUOI COMPITI

  • Nomina, revoca, conferma ed attribuzioni dell’amministratore (Art. 1129 c.c.): per la nomina, la revoca e la conferma dell’amministratore, sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza necessaria è quella cd. qualificata (maggioranza dei presenti e dei 500/1000 del condominio);
  • Nomina di un revisore del rendiconto condominiale (art. 1130 bis c.c.): può essere presa a maggioranza dei partecipanti all’Assemblea, che abbiano almeno i 500/1000 del valore del condomino (maggioranza qualificata);
  • Liti, attive o passive (art. 1136 IV comma c.c.): in questi casi è necessario il voto favorevole della maggioranza dei residenti che posseggano almeno i 500/1000 del valore del palazzo, sia in prima che in seconda convocazione (maggioranza qualificata);
  • Nomina del rappresentante di condominio in super condominio (art. 67 disp.att.c.c.): È necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti che abbiano i 2/3 del valore del singolo stabile;
  • Sito internet (art. 71 ter disp.att.c.c.): per richiederne l’apertura è necessaria la maggioranza   qualificata prescritta dall’articolo 1136 II comma c.c., cioè la maggioranza dei presenti con almeno i 500/1000 del valore del palazzo;
  • Procedimento di mediazione (art. 71 quater disp.att.c.c.): l’amministratore può essere legittimato a partecipare al procedimento obbligatorio di mediazione previsto dalla L. 28/2010 con la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136 II comma c.c. e cioè la maggioranza dei presenti con almeno i 500/1000 del valore del fabbricato. Precisiamo che con la stessa maggioranza, la proposta di mediazione del conciliatore può essere approvata o respinta.

QUORUM NECESSARI PER LO SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO

  • Scioglimento del condominio (art. 61 disp. att. c.c.): Se l’operazione di divisione del condominio è semplice, la delibera deve ottenere la maggioranza qualificata dell’art. 1136 comma II c.c. (maggioranza dei presenti che abbiano almeno i 500/1000) sia in prima che in seconda convocazione per essere valida;
  • Scioglimento del condominio con la necessaria modifica di locali o dipendenze (art. 62 disp. att. c.c.): se invece la divisione del condominio originario in più stabili autonomi richiede particolari opere e quindi maggiori oneri economici, la delibera deve essere sempre approvata con una più ampia maggioranza e cioè la maggioranza degli intervenuti che abbiano i 667/1000;

QUORUM NECESSARI PER L’APPROVAZIONE DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E PER LE TABELLE MILLESIMALI

  • Approvazione del regolamento di condominio – (art. 1138 c.c.): se ci si riferisce a clausole assembleari, che quindi non incidono sui diritti individuali dei residenti, la maggioranza necessaria è quella dell’articolo 1136 II comma c.c., vale a dire la maggioranza dei presenti che abbiano almeno metà del valore dello stabile (maggioranza qualificata). In caso contrario, ricordiamo ai nostri lettori che le decisioni andranno prese all’unanimità.
  • Approvazione delle tabelle millesimali – (art. 68 disp.att.c.c.): per l’approvazione delle tabelle che rispettano i criteri legali di ripartizione delle spese, la maggioranza necessaria è quella qualificata di cui all’art. 1136 II c.c. (la maggioranza dei presenti che abbiano almeno metà del valore dello stabile). In caso contrario è necessaria l’unanimità;
  • Modifica delle tabelle millesimali (art. 69 disp.att.c.c.): è necessaria l’unanimità, salvo due casi specifici (modifica delle tabelle frutto di errore o alterazione del numero di immobili o mutazione di parti dell’edificio) in cui l’Assemblea può modificarle con la maggioranza dei presenti che abbiano almeno i 500/1000;

QUORUM NECESSARI PER MODIFICA DEI DIRITTI INDIVIDUALI DEI SIGNORI CONDOMINI

  • Alienazione delle parti comuni: siccome queste delibere incidono sui diritti di proprietà, per essere valide devono essere prese all’unanimità;
  • Qualunque delibera che incida sui diritti individuali dei signori condomini: in questi casi, come ad esempio la delibera che vieta di giocare nel giardino condominiale, sarà sempre necessaria l’unanimità.

A presto! L’avvocato sempre con te!


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