Il regolamento di condominio permette agli abitanti di disciplinare autonomamente le regole di vita nello stabile, deliberando liberamente una serie di norme valevoli per coloro che vivono nel caseggiato. Ricordiamo, peraltro, che tale documento può prevedere anche delle sanzioni a carico dei condomini che non lo rispettano, i quali potrebbero essere convenuti avanti un giudice proprio sulla base delle infrazioni commesse.
L’autonomia negoziale prevista dunque dall’art. 1138 I comma c.c., al fine di consentire ai condomini di disciplinare come ritengono più opportuno il proprio stabile, trova però dei limiti in una serie specifica di disposizioni del codice civile, indicate nel successivo quarto comma dell’art. 1138 c.c., con il quale il Legislatore ha sancito un elenco di norme ritenute inderogabili, e cioè impossibili da modificare da parte dei condomini.
Sussistono infatti degli aspetti della vita di condominio e della comunione delle proprietà che non è pensabile lasciare all’arbitrio decisionale dei partecipanti, la cui natura egoistica potrebbe portare a utilizzare la cosa comune a favore di propri interessi particolari. Insomma, teniamo sempre a mente che il condominio è una micro società nella quale si riflettono le stesse dinamiche della società civile.
Come il grado di civiltà di una società è commisurato dal rispetto della cosa pubblica, parimenti la qualità di un palazzo viene commisurata dalla cura delle parti comuni da parte delle persone che vi abitano. Chi abbandona rifiuti e mozziconi nel parco o nella strada, denotando mancanza di rispetto del bene comune, probabilmente terrà tale comportamento anche nelle parti comuni dello stabile dove vive, pregiudicandone il decoro e la pulizia e complessivamente la qualità di vita del palazzo.
Ricordiamo che la conseguenza principale di comportamenti degradanti è la perdita di valore economico delle unità abitative del palazzo. Uno stabile ben curato, infatti, avrà sempre una maggior considerazione da parte del mercato immobiliare, rispetto ad uno stabile dove l’incuria ha preso il sopravvento.
Chiediamo venia per la (doverosa) divagazione, e riservando ad altre sedi un’analisi analitica delle singole disposizioni, elenchiamo qui di seguito le norme inderogabili che i regolamenti, siano essi assembleari o contrattuali, mai potranno modificare, in quanto proprio per la loro ragion d’essere di interesse pubblico, devono essere sottratte alla decisione arbitrale dei signori condomini.
L’art. 1138 IV comma c.c., dunque, prevede la non derogabilità da parte dei regolamenti condominiali delle seguenti disposizioni:
· art. 1118 comma II c.c. impossibilità di rinunciare alle parti comuni;
· art. 1119 c.c. l’indivisibilità delle parti comuni, a meno che si possa attuare senza incomodo per tutti i signori condomini, e con una delibera adottata all’unanimità;
· art. 1120 c.c. L’iter per attuare innovazioni sulle parti comuni;
· art. 1129 c.c.: nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore; mentre tali obblighi sono inderogabili, e quindi l’amministratore non può essere esonerato da essi, è tuttavia possibile aumentarli;
· art. 1131 c.c.: la rappresentanza del Condominio in capo all’amministratore, prevista anche per rendere noto ai terzi quale sia il legale rappresentante della struttura;
· art. 1132 c.c.. la regolamentazione del dissenso del signor condomino rispetto alle liti;
· art. 1136 c.c.: le maggioranze previste per l’assemblea di condominio (sia per la costituzione che per la valida deliberazione);
· art. 1137 c.c.: l’impugnazione della delibera assembleare.
Mentre l’art. 72 disp. att. c.c. prescrive l’inderogabilità delle seguenti norme:
· art. 63 disp. att. c.c. la disciplina di riscossione delle rette condominiali e la ripartizione degli oneri tra i vecchi e i nuovi proprietari degli immobili;
· art. 66. disp.att. c.c.: assemblea straordinaria convocata dall’amministratore o dai signori condomini e norme residuali riguardanti la convocazione;
· art. 67 disp. att. c.c.: il limite massimo delle deleghe in capo ad un singolo signor condomino; la procedura del super-condominio e i legittimati a partecipare all’assemblea in caso di compresenza di diversi legittimati insistenti su un singolo immobile (ad esempio locatori e conduttori);
· art. 69 disp. att. c.c.. la disciplina delle tabelle condominiali.
A presto! L’avvocato sempre con te!
