Il supercondominio è una realtà sempre più presente: a chi non è capitato di vedere grandi residenze abitative nelle nostre città? A chi non è capitato di osservare più palazzi affacciati su un unico cortile? Chi non ha preso in considerazione di affittare, per le vacanze estive, un appartamento in un contesto costituito da più edifici?
Questo modo di costruire complessi residenziali e, in alcuni casi, addirittura interi quartieri, è sempre più diffuso, soprattutto per gli evidenti vantaggi che comporta. Infatti, un costo insostenibile per una palazzina di poche unità abitative come può essere una piscina, un servizio di portierato, una palestra, un parco alberato, ben può essere ammortizzato se gli utenti sono molti.
La costante fame di case in città spinge inoltre sempre più costruttori (e, ahimè, anche palazzinari) a impegnarsi per vedere approvati progetti con molti stabili che usufruiscono di servizi comuni. Basta guardare come si stanno evolvendo i quartieri di città molto popolose come New York, Singapore, Londra, per capire come saranno le nostre periferie nel giro di alcuni anni.
Il supercondominio, quindi, può apportare tanti vantaggi a coloro che vi abitano, i quali avranno la possibilità di un maggior numero di servizi comuni, abbattendo il costo tra una moltitudine di persone.
Ma l’elevato numero di residenti, dall’altra parte, aumenta anche esponenzialmente l’insorgere delle liti. Come sottolineato in altri post, il metodo migliore per ridurre le controversie è senza dubbio la creazione di un regolamento condominiale attuale e idoneo al contesto residenziale al quale è destinato.
Si potrebbe pensare che il Legislatore, visto l’aumento dei supercondomini come modus aedificandi in Italia, abbia approntato alcune norme per regolare al meglio il fenomeno e per dare risposte chiare a coloro che si ritrovano ad abitare in complessi costituiti da moltissimi appartamenti.
Purtroppo la riforma del condominio del 2012 è stata invece assai scarna sul punto. Tant’è che il nuovo articolo dedicato al tema, il 1117 bis del codice civile, dice soltanto che è possibile applicare le norme create per disciplinare il condominio “in tutti i casi in cui più unità immobiliari o edifici abbiano parti in comune”. Ne consegue che la disciplina sul regolamento condominiale prevista dall’art. 1138 c.c. è anche applicabile al super condominio, il quale per l’appunto è composto da più palazzi con parti in comune.
Pertanto, qualora il costruttore non abbia provveduto alla formazione del regolamento negoziale, sarà onere dell’assemblea provvedere alla formazione di un regolamento che contenga le norme relative all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro e all’amministrazione.
Per approfondimenti sul regolamento condominiale, vi suggerisco la lettura dei miei post sul tema.
A presto! L’avvocato sempre con te!
