Tutti gli edifici sono stati progettati per rispondere alle esigenze del periodo storico in cui sono stati costruiti e con il passare del tempo è stato necessario adeguarli ai nuovi bisogni. I palazzi condominiali non fanno eccezione. Quindi anche voi potrete essere chiamati ad approvare delibere condominiali volte a migliorare o rendere più comodo l’uso delle cose comuni.
Le innovazioni sono proprio quelle modifiche che alterano o trasformano le parti comuni oppure che introducono dei nuovi servizi, per adeguare il palazzo agli standard contemporanei. Poiché le innovazioni modificano radicalmente alcuni aspetti del condominio, il Legislatore ha previsto per loro approvazione la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno i 2/3 dei millesimi di proprietà[1].
L’installazione di un cancello automatico o la trasformazione del lastrico solare in area giochi, la creazione di nuove cantine o di pannelli fotovoltaici sui tetti sono solo alcuni esempi di innovazioni che rispondono all’esigenza di ammodernare un condominio.
Tuttavia molte innovazioni richiedono una maggioranza più bassa per la loro approvazione, ossia la maggioranza dei presenti che abbiano i 500/1000. Il motivo di tale eccezione è legato alla loro finalità virtuosa, ritenuta meritevole di agevolazione.
Rientrano in questa tipologia tutte le innovazioni[2] che hanno le seguenti caratteristiche:
- migliorano la sicurezza e la salubrità di edifici o impianti;
- eliminano le barriere architettoniche;
- riducono il consumo energetico (anche attraverso l’installazione di impianti di energia rinnovabile);
- aumentano i posti auto condominiali;
- permettono l’installazione di impianti centralizzati per radio, tv o altri flussi di informazione.
Ricordiamo ai nostri lettori che basta la richiesta all’amministratore di condominio anche di un solo proprietario interessato ad introdurre un’innovazione, per procedere alla convocazione dell’Assemblea entro trenta giorni. Tuttavia tale richiesta non può essere generica (“perché non mettiamo pannelli solari sul tetto condominiale?”), ma dev’essere specificamente dettagliata e deve anche prevedere le modalità d’esecuzione.
Vi ricordiamo che sono vietate le innovazioni che mettono a repentaglio la stabilità o la sicurezza del condominio, che alterano il decoro dell’edificio o che incidono sulla possibilità di godimento delle parti comuni anche di un solo condomino[3].
La delibera assembleare appena approvata vi ha danneggiato e volete farla annullare? Volete sapere se l’ordine del giorno per deliberare l’innovazione è stato inquadrato in maniera corretta e se le maggioranza raggiunta è quella prescritta dalla legge?
Non esitate a contattare per ogni chiarimento lo Studio Legale Bordogna, titolare del primo blog in Italia sul diritto condominiale.
A presto! L’avvocato sempre con te!
