L’ordine del giorno dell’assemblea di condominio è uno degli elementi che completano l’avviso di convocazione (gli altri sono la data, l’ora e il luogo dove si terrà la riunione) ed ha la precipua funzione di indicare gli argomenti di cui si discuterà in assemblea.
È necessario (e doveroso) che i partecipanti alla vita di condominio arrivino all’assemblea sufficientemente informati, o almeno ne abbiano avuto l’opportunità, per consentire ai medesimi di prendere decisioni ponderate sulla vita del proprio stabile e di riflesso sulla propria abitazione.
Proprio per tale motivo, l’art. 1105 III comma c.c., statuisce testualmente che “per la validità delle deliberazioni è necessario che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione”.
Ed a tale disposizione fa sponda l’art. 66 III comma disp. att., in cui viene espressamente ricordato che l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata.
Di conseguenza è illegittima, ed è sanzionata con l’annullabilità ai sensi dell’art. 1137 c.c., ogni delibera dell’assemblea condominiale vertente su un ordine del giorno non presente nella convocazione dell’assemblea.
Dunque, solo gli argomenti presenti nell’avviso di convocazione sono gli unici temi su cui l’assemblea può validamente decidere, senza rischiare l’impugnazione della delibera da parte dei condomini.
Tuttavia l’ordine del giorno non indicato nella convocazione, ma comunque messo al vaglio dell’assemblea, può essere impugnato da chi ha votato contro la relativa delibera, a condizione che l’impugnante abbia fatto annotare nel verbale il proprio dissenso alla trattazione.
L’orientamento giurisprudenziale qui esposto è ormai costante, tanto che i Tribunali minori l’hanno recepito e deliberano conformemente a tale indirizzo (Cass. 10338/14).
Quanto deve essere accurato l’ordine del giorno?
Non è necessario che l’ordine del giorno sia dettagliato, completo ed esaustivo in ogni suo punto, in quanto per la regolarità dello stesso è sufficiente che sia individuato in modo certo l’argomento di cui si discuterà in assemblea.
La Cassazione sentenza n. 21449/10 conferma, ma anche precisa, che l’ordine del giorno è completo quando è in grado di far comprendere l’argomento di cui si tratterà in assemblea e quindi non è necessario che esso sia analitico e minuzioso. L’ordine del giorno infatti deve essere solo un richiamo alla trattazione che si terrà nella seduta e non è indispensabile che riporti ogni possibile conseguenza della discussione, in quanto è impossibile prevedere la deriva verso cui andrà il dibattito assembleare.
Varie ed eventuali
Quid iuris riguardo la dicitura varie ed eventuali, riportata in ogni ordine del giorno predisposto da ogni amministratore della penisola.
In realtà questa voce non può legittimare alcun astratto argomento sul quale deliberare, ma serve unicamente, all’occorrenza, a permettere all’amministratore di spiegare l’andamento della gestione del condominio o ad informare i partecipanti riguardo a generiche vicende dello stabile e nulla più.
La stessa voce serve anche per lasciare aperto uno spazio di discussione programmatica nonché a consentire all’assemblea di manifestare considerazioni ed indicazioni sulla vita del palazzo, sul comportamento dei condomini, sugli sviluppi dell’immobile…
A presto! L’avvocato sempre con te!
