La revoca giudiziale dell’amministratore di condominio

Il rapporto tra l’amministratore di condominio ed i proprietari dell’immobile è fondato sulla fiducia, proprio perché il professionista ha il compito di gestire e curare quello che in genere è il bene più prezioso di una persona: la casa!

E se viene meno la fiducia verso colui che deve amministrare la nostra proprietà, il rapporto deve potersi interrompere necessariamente.

La revoca dell’amministratore di condominio, dunque, è un’azione particolarmente deflagrante, in quanto fa cessare il rapporto con l’amministratore per poi consentire di conferire mandato ad un altro professionista, con tutte le conseguenze gravose che implica l’interruzione della continuità di una gestione.

Proprio perché particolarmente gravosa, è bene che l’azione di revoca dell’amministratore di condominio non sia lasciata all’arbitrio umorale e speculativo di pochi condomini. Per tale ragione, qualora il consesso dei condomini decidesse di interrompere il rapporto con il professionista, potrà farlo solo con una maggioranza qualificata.

La revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea condominiale si distingue dunque dalla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio che avviene attraverso un provvedimento del Tribunale.

Qui di seguito, brevemente, descriviamo i motivi ed i requisiti delle due distinte azioni.

Revoca assembleare dell’amministratore di condominio

La revoca dell’Amministratore di Condominio può essere fatta dai proprietari in qualsiasi momento, anche prima dello scadere del mandato.

I condomini, riuniti in Assemblea, hanno il potere di revocare l’amministratore di condominio sempre e per qualsiasi motivo, proprio perché l’incarico presuppone un rapporto fiduciario tra professionista e proprietari, il quale in qualsiasi momento e per qualsiasi motivo potrebbe venir meno.

Il legame tra i due soggetti è infatti inquadrabile come un mandato con rappresentanza ex art. 1704 c.c., che si fonda appunto sul rapporto fiduciario tra mandante e mandatario.

Una volta quindi che il rapporto viene meno, o semplicemente si incrina, è potere sovrano dell’assemblea dei condomini mettervi fine a ragion veduta. E la maggioranza assembleare prescritta per la revoca dell’amministratore è la stessa prevista per la nomina dell’amministratore ed è disciplinata dall’articolo 1136 II comma c.c.

Per revocare l’amministratore di condominio è quindi necessario che alla seconda convocazione dell’Assemblea siano presenti almeno 1/3 dei partecipanti al Condominio, la cui decisione è valida ed efficace solo se vota a favore la maggioranza dei presenti, purché in possesso di almeno i 500/1000 del valore dell’edifico.

Revoca giudiziale dell’amministratore di condominio

Ogni singolo condomino, invece, può richiedere la revoca giudiziale dell’amministratore e cioè può rivolgersi al Tribunale affinché, con provvedimento dell’autorità giudiziaria, sia revocato l’amministratore di condominio.

È chiaro che il singolo proprietario non può procedere per semplice antipatia nei confronti dell’Amministratore, ma solo perché ha appurato che vi sono dei gravi motivi di mala gestio.

Il Legislatore, con l’art. 1129 c.c. ha infatti previsto una serie di motivi, per i quali, in sostituzione della volontà assembleare, un condomino può rivolgersi direttamente al Tribunale per ottenere la revoca dell’Amministratore, del cui operato ha riscontrato irregolarità gestionali.

Qui di seguito indichiamo l’elenco dei motivi che permettono di instaurare il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore di condomino:

• Nel caso in cui il professionista non informa i proprietari delle citazioni o dei provvedimenti del Tribunale che riguardano il condominio e che esorbitino dai suoi poteri;
• Se l’amministratore non rende conto della sua gestione o in caso di gravi irregolarità;
• nel caso in cui non apre e non utilizza un conto corrente intestato al condominio;
• In casi di gravi irregolarità fiscali;
• In caso di altre gravi irregolarità, per le quali il Legislatore fa un elenco non esaustivo, e cioè:
  1. L’omessa convocazione dell’assemblea entro 180 giorni per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  2. Il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  3. La mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  4. La gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  5. L’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  6. Qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  7. L’inottemperanza alla mancata tenuta del registro di anagrafe condominiale;
  8. La mancata della tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;
  9. L’aver omesso di fornire, al condomino che ne faccia richiesta, attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  10. L’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi del professionista, nonché del locale dove vengono conservati il registro del verbale di assemblea, il registro di nomina e revoca amministratore, il registro contabilità, il registro di anagrafe condominiale, affinché ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, possa prenderne gratuitamente visione nei giorni e negli orari indicati dal professionista.

Per ultimo precisiamo che nelle ipotesi di gravi irregolarità fiscali nonché di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio, i proprietari, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’Assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato. Se l’assemblea non dovesse revocare il professionista, allora ciascun condomino può rivolgersi al Tribunale per ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore.

A presto! L’avvocato sempre con te!