Lavori condominiali: come tutelarsi da un appaltatore insoddisfacente?

6 Ottobre 2017|Diritto Condominiale|

Accade piuttosto frequentemente che i condomini si rivolgano a delle imprese per effettuare dei lavori di straordinaria amministrazione, come possono essere ad esempio interventi finalizzati al rifacimento di una facciata, al mantenimento della sicurezza dell’immobile, oppure per ottimizzarne l’efficienza energetica tramite coibentazione.

Lavori di questo tipo hanno spesso un costo molto importante; di conseguenza è fondamentale che il condominio si tuteli affinché il risultato finale si riveli soddisfacente.

Alla luce di questo è molto importante che il condominio preveda tutte le accortezze del caso nel momento in cui viene stipulato il contratto d’appalto, soprattutto in considerazione del fatto che la giurisprudenza, ad oggi, ha posto attenzione soprattutto alla tutela dell’appaltatore.

lavori condominialiLaddove al termine del lavoro emergano dei vizi il committente deve denunciarli immediatamente formulando apposite riserve. Allo stesso tempo, tuttavia, accade con frequenza che dei vizi si manifestino successivamente.

Qualora si verifichi ciò, i medesimi devono essere tempestivamente segnalati tramite raccomandata entro 60 giorni dalla loro scoperta; a due anni dalla consegna avviene la prescrizione, dunque ciò va tenuto bene in considerazione.

Nella rara ipotesi per la quale l’opera si riveli totalmente inadatta il committente ha diritto a richiedere la risoluzione immediata del contratto, per tutti gli altri casi il committente può richiedere all’appaltatore di eliminare eventuali vizi a sue spese, o in alternativa di riconoscere una somma inferiore rispetto a quella stabilita da contratto, riducendo di fatto il prezzo.

Nel caso in cui vi siano dei danni a cui non è possibile porre rimedio nell’uno e nell’altro caso menzionato, l’appaltatore dovrà risarcire il committente.

L’art. 1669 c.c. disciplina la cosiddetta garanzia decennale, la quale riguarda sia la costruzione di nuovi immobili che lavori eseguiti su edifici già esistenti; tuttavia tale norma riguarda solo specifici casi, riferendosi soltanto a interventi di particolare rilievo per tutto il fabbricato e, in quanto interventi strutturali,  destinati ad avere lunga durata.

Una fattispecie molto critica e purtroppo non rara è inoltre quella in cui il committente vince la sua causa contro l’appaltatore per gravi difetti, ma quest’ultimo risulta ormai inesistente. Come ci si può muovere in questi casi?

Per evitare che si configuri questo quadro è bene arricchire il contratto con tutte le clausole del caso, ovvero pattuendo modalità di consegna e di collaudo dell’opera, inserendo la clausola arbitrale nel contratto ampliando il contenuto della garanzia dovuta all’appaltatore, esaminando attentamente la cd polizza assicurativa decennale postuma

Non può che essere positivo inoltre richiedere all’appaltatore di fornire una fideiussione o una garanzia di prima richiesta, le quali possono essere rilasciate da banche, società assicuratrici e soggetti altrettanto fidati; quest’operazione è prassi negli appalti pubblici, ma può essere attuata anche in quelli privati.

A tutela del committente inoltre può essere molto prezioso affidarsi ad una particolare figura professionale, ovvero il direttore dei lavori. Questo professionista non è super partes, al contrario deve agire nell’esclusivo interesse del committente verificando che l’appaltatore abbia eseguito un buon lavoro ed abbia rispettato in modo rigoroso quanto stabilito da contratto. Qualora non verificasse in modo diligente, anch’egli potrà essere chiamato a rispondere solidalmente per i vizi o difetti dei lavori eseguiti dall’appaltatore.

A presto! L’avvocato sempre con te!


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