Le facciate del condominio

5 Marzo 2016|Diritto Condominiale|

Passeggiando per le città italiane non si può fare a meno di ammirare lo stile delle facciate di quei meravigliosi palazzi che esaltano la nostra storia e la bellezza della città. Pensiamo ad esempio allo stabile che ospita la Rinascente a Milano, ai palazzi storici che si affacciano su piazza del campo a Siena, oppure ai prestigiosi edifici divenuti sede di filiali di banche in qualunque paese della penisola.

Molti di voi sapranno riconoscere un palazzo di Giò Ponti o uno strepitoso anni ’70, oppure un raffinato stile liberty caratterizzato da inferriate con motivi floreali stilizzati, o con affreschi sulle facciate. Altri, probabilmente amano lo stile più lineare, pulito degli edifici razionalisti il cui motto era “orpello è delitto”. E come non negare il fascino di un palazzo “vecchia Milano”….

La bellezza della nostra città o del il nostro quartiere, è quindi generalmente rappresentata dalla cura della facciata dell’edificio in cui viviamo. Senza considerare che il bell’aspetto di un palazzo accresce sicuramente il valore degli appartamenti che lo compongono e attira più compratori ed offerte maggiori in caso di vendita.

Con questo post rispondiamo alle vostre numerose domande in merito alla disciplina della parte esterna dell’edificio.

La facciata è annoverata all’art. 1117 c.c. tra le parti comuni dell’edificio. La comproprietà di tale struttura implica l’onere di tutti i condomini di contribuire alle spese di manutenzione. Tali aggravi sono suddivisi tra i proprietari in base al valore millesimale del proprio appartamento.

Se il complesso condominiale può essere suddiviso in vari edifici indipendenti tra loro, ogni proprietario sarà tenuto a contribuire alla manutenzione della facciata dello stabile in cui abita.

Condominio-facciata-1

E le finestre?

Al contrario le aperture sulle facciate, o per dirla in parole povere le finestre, sono di proprietà privata e quindi la spesa riguardante queste ultime andrà posta a carico di ogni singolo proprietario.

La giurisprudenza è concorde del prevedere la possibilità di aprire nuove finestre da parte dei proprietari di abitazioni, in virtù del’articolo 1102 c.c., che prevede la possibilità di utilizzo della parte comune (in questo caso la facciata) da parte dei condomini.

Tuttavia un altro articolo, il 1122 c.c. sottopone questa facoltà ad tre requisiti: 1) le opere non devono recare danni alle parti comuni, 2) gli interventi non devono ledere la stabilità dell’edificio; 3) gli interventi non devono pregiudicare il decoro architettonico del palazzo. Ottemperare a quest’ultimo requisito non è cosa facile, perché l’apertura di una finestra altera la simmetria architettonica dello stabile. Bisogna quindi valutare caso per caso se è possibile creare un’apertura che sia armoniosa e non deturpi lo stabile.

E i balconi e le verande?

I balconi, già oggetto di alcuni nostri post, sono proprietà privata, come le finestre. Allo stesso modo è possibile creare nuovi balconi, allungare quelli già esistenti oppure creare delle verande sui balconi, se le nuove costruzioni rispettano i criteri sopra citati dell’articolo 1122 c.c. (non devono causare danni, pregiudicare la stabilità e alterare il decoro dell’edificio).

A presto! L’avvocato sempre con te!


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