La procedura per la nomina e revoca dell’amministratore di condominio prevede per tale scopo la convocazione dell’assemblea dei condomini.
L’art. 1136 c.c. prescrive infatti i numeri legali, ossia il minimo di partecipanti per rendere valida l’assemblea, numeri diversi a seconda che si tratti di prima o di seconda convocazione.
Il principio è che, in prima istanza, si debba cercare di raggiungere il maggior consenso possibile. Se in concreto non è perseguibile, è bene abbassare le soglie minime dei partecipanti per rendere valida l’assemblea, affinché si arrivi ad una decisione che, benché non condivisa da un ampio numero di persone, elimini la situazione di stallo.
In prima convocazione è dunque richiesta la partecipazione della maggioranza dei condomini, che rappresentino almeno i 2/3 dell’intero edificio. Siccome il numero legale di persone che devono essere presenti alla prima convocazione è davvero molto alto, è quasi scontato che lo stesso non sia raggiunto.
Per questo motivo di solito si provvede direttamente con la comunicazione contestuale sia della data della prima convocazione sia della seconda, che deve essere indicata almeno in un giorno successivo alla prima convocazione e non oltre dieci giorni di distanza.
Per la nomina dell’amministratore l’art. 1136 IV comma c.c. prevede comunque che le delibere che concernono la sua nomina (o la revoca) debbano comunque essere approvate dalla maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Tale quorum, previsto dall’art. 1136 II comma c.c., è chiamato maggioranza qualificata o doppia maggioranza perché appunto identifica due criteri: quello del possesso dei millesimi e quello del numero delle teste.
Tale scelta è stata prevista con l’intento di evitare l’accentramento in mano a pochi condomini del potere di decidere la nomina o la revoca dell’amministratore, nel caso in cui siano in pochi a detenere almeno i 500/1000, ovvero di evitare il ricatto dei piccoli ma numerosi proprietari qualora si fosse fatto affidamento solo sulle singole teste.
Ricordiamo infine che obbligo dell’amministratore di Condominio è previsto l’articolo 1129 I comma per stabili con più di otto proprietari. Tant’è che se l’assemblea dei condomini non vi provvede, la nomina dell’amministratore può essere fatta dal Tribunale su ricorso di uno o più condomini o addirittura su ricorso da parte dell’amministratore dimissionario.
Tuttavia, in caso di edifici più piccoli, nulla vieta che i proprietari possano nominare un professionista a cui delegare la gestione del palazzo.
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