Alzi la mano chi di voi conosce il valore millesimale del proprio appartamento e come, quando e da chi è stato determinato?
Le tabelle millesimali sono spesso considerate un dato di fatto e quindi non si sente l’esigenza di comprenderne l’iter di formazione e di approvazione. Tuttavia, visto che il valore millesimale determina aspetti fondamentali della vita in Condominio, come la partecipazione alle spese comuni e al quorum assembleare, riteniamo questo approfondimento utile e doveroso.
Di fronte al concetto di valore millesimale di un immobile all’interno di un condominio, spesso il nostro interlocutore ci è apparso disorientato. E allora, ecco perché è opportuno cominciare proprio dalla definizione. Il valore millesimale di un’unità immobiliare è la proporzione espressa in millesimi tra la singola unità abitativa e le restanti unità dello stabile. Se il palazzo viene rappresentato da 1000/1000, il singolo appartamento corrisponde ad una frazione dell’intero. Il concetto è simile a quello della divisione di una torta in fette. La torta intera corrisponde all’edificio (ed è pari a 1000), mentre ogni singola fetta corrisponde ad una unità immobiliare all’interno dell’edificio. In poche parole, più alto sarà il valore millesimale del vostro immobile, maggiore sarà la spesa da sostenere e maggiore sarà anche il valore con cui parteciperete all’assemblea condominiale, influenzando le delibere.
Mai ci stancheremo di sottolinearvi che prima di acquistare un’unità immobiliare, è doveroso esaminare attentamente il regolamento condominiale e le tabelle millesimali ad esso allegate. Il regolamento consente di conoscere le regole interne del condominio e i limiti imposti dal medesimo alle proprietà (come l’eventuale divieto di trasformare l’uso residenziale dell’immobile in uso ufficio), mentre le tabelle millesimali permettono di comprendere quale sarà la vostra partecipazione alle spese, ma anche di capire quale sarà la vostra sfera di influenza nelle decisioni assembleari.
Vi ricordiamo infine che è proprio l’art. 68 I comma disp.att.c.c. a stabilire che “il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi ed è contenuto in una apposita tabella allegata al regolamento condominiale”.
Ma chi stila le tabelle millesimali?
In generale la stesura delle tabelle è predisposta dal costruttore; se queste mancano, la competenza è dell’assemblea.
Quando le tabelle sono predisposte dal costruttore, i periti incaricati da quest’ultimo prepareranno le tabelle seguendo le indicazioni dell’imprenditore. Ad esempio il costruttore può decidere che, in considerazione dello splendido panorama che si gode dalle finestre, sia giusto assegnare un valore millesimale maggiore agli appartamenti posizionati dal terzo piano in poi. O ancora, i periti possono decidere che, valutata la zona e la potenziale clientela, sia attribuito un valore più alto ai negozi a pianterreno rispetto agli appartamenti. Ancora. Qualora il costruttore fosse una società cooperativa, è consuetudine che venga rispettato lo spirito cooperativo, per cui i soci solitamente deliberano di mantenere l’uguaglianza millesimale tra appartamenti, con al più piccole correzioni maggioritarie per i piani alti…. Una volta redatte, le tabelle saranno allegate come parte integrante del regolamento, che viene accettato all’atto di compravendita.
È rarissimo che il costruttore non provveda a elaborare le tabelle millesimali. Quando tuttavia accade, è onere dell’assemblea dei condomini provvedere all’affidamento dell’incarico ad un esperto, indicando al medesimo eventuali criteri da rispettare nella redazione. L’assemblea condominiale, una volta preparata la tabella millesimale, dovrà approvarle con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma II cod. civ., vale a dire la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500/1000).
Molti di voi si staranno chiedendo come sia possibile esprimere un voto in millesimi, se le tabelle ancora non esistono. E’ un po’ come chiedersi se sia nato prima l’uovo o la gallina. La Cassazione, con la sentenza a Sezioni Unite n. 18477/2010, ha risolto il dubbio: è possibile approvare le tabelle con la maggioranza del valore del condominio, basando tale maggioranza su una stima presumibile. Successivamente all’approvazione delle tabelle stesse si controllerà, in base alle tabelle appena approvate, se la delibera è stata effettivamente ottenuta con la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno i 500/1000 dell’edificio.
Facciamo un esempio esplicativo: un condominio privo di tabelle millesimali, costituito da dieci unità immobiliari, di cui tre trilocali, quattro monolocali e tre box. Se i favorevoli all’approvazione delle tabelle sono i tre proprietari degli appartamenti grandi e i tre proprietari dei box, sarà scontato che la delibera abbia raggiunto l’approvazione della maggioranza dei presenti (6 su 10) e almeno la metà del valore dell’edificio (500/1000).
Ancora un’ultima precisazione. Le tabelle millesimali possono essere più d’una. La prima, obbligatoria e di conseguenza la più importante, viene chiamata tabella millesimale di proprietà e, come abbiamo visto, è utilizzata per l’imputazione delle spese generali, per il calcolo della quota dei beni comuni spettanti ad ogni proprietario e per definire la rappresentanza in assemblea di ciascun proprietario.
Per la ripartizione delle spese condominiali gestionali, vengono invece utilizzate le cosiddette tabelle millesimali di gestione. Ad esempio, per l’imputazione delle spese relative alla manutenzione dell’ascensore, solitamente viene redatta un’apposita tabella millesimale, che tenga conto del piano in cui è situato ogni appartamento. Banalmente, chi abita agli ultimi piani, dovrà contribuire in maniera più generosa rispetto ai proprietari di immobili al piano terra. Inoltre può essere redatta la tabella millesimale riguardante il riscaldamento o condizionamento, che tenga conto per la ripartizione di queste spese della superficie e anche del volume, qualora l’altezza dei singoli appartamenti non fosse standard (come ad esempio per i loft). Anche per i box, sovente viene preparata dal costruttore un’autonoma tabella di gestione, che tenga conto della differenza tra un garage ubicato al primo piano sotterraneo rispetto a quello posto, per esempio, al terzo sotterraneo. E’ evidente che la partecipazione alla spese di manutenzione ordinarie come la luce, l’acqua o la pulizia possa essere, a ragion veduta, attribuita in misura maggiore al box posto all’ultimo piano sotterraneo rispetto a quello posto al primo. Per ultimo, nulla vieta che siano preparate altre tabelle relative a casi particolari riguardanti uno specifico palazzo. Potrebbe capitare che venga dato in locazione il vecchio alloggio del portiere ormai in disuso, appartenente ad una parte distinta del fabbricato. In questo caso la ripartizione dei proventi potrà essere determinata con una tabella millesimale, che ripartisca il canone di locazione tra i soli condomini che traevano utilità dalla portineria, sostenendone anche i costi quando era attiva.
Rinviamo ad altri post gli opportuni approfondimenti sui criteri con cui viene calcolato il valore millesimale e su come (e quando) è possibile modificare le tabelle millesimali.
A presto! L’avvocato sempre con te!
