Modifica delle tabelle millesimali

9 Dicembre 2015|Diritto Condominiale|

Abbiamo illustrato quanto siano importanti le tabelle millesimali, chi le stila e quali sono i procedimenti utilizzati per la loro redazione. Rimane infine da illustrarvi, per completare la trattazione dell’argomento, qual è il procedimento per la modifica delle tabelle millesimali.

Questo post potrebbe interessare chi di voi, cari amici del blog, ha notato notevoli differenze tra il valore millesimale della propria unità immobiliare rispetto a quello degli altri immobili condominiali. Capita infatti ai signori condomini di constatare che la ripartizione delle spese non corrisponda al reale valore degli appartamenti. Ad esempio, perché il proprietario dell’attico, che occupa tutto l’ultimo piano del palazzo, contribuisce in misura pari al proprietario di un bilocale… Oppure a qualcuno sembra assurdo dover spendere per il riscaldamento dell’appartamento al mare, in cui trascorre le festività invernali e le ferie estive, in maniera eccessivamente sproporzionata rispetto al proprietario del piano di sotto, che ci vive tutto l’anno… Infine potrebbe capitare che, in un edificio di ringhiera tipico della Milano degli inizi del Novecento, coi bagni esterni e in comune, molti monolocali nel corso del tempo siano stati accorpati incorporando i bagni comuni, per creare grandi appartamenti, dotati di servizi igienici interni, senza tuttavia modificare le tabelle millesimali… Tutti gli esempi descritti mostrano casi di tabelle millesimali che non rappresentano la realtà.

Ma qual è il procedimento di modifica delle tabelle, per far sì che svolgano appieno il loro compito di rappresentazione del valore proporzionale degli immobili di un edificio?

Il procedimento di modifica e rettifica delle tabelle, descritto dall’art. 69 disp.att.c.c., è stato modificato dalla L. 220/2012 di riforma del Condominio, la quale ha eliminato i dubbi in merito alla maggioranza necessaria e ha stabilito espressamente che i valori proporzionali degli immobili possono essere rettificati o modificati all’unanimità.

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Sono tuttavia previste due eccezioni alla regola generale dell’unanimità, che consentono di adottare la delibera con la maggioranza prescritta nell’art. 1136 comma II cod. civ. (maggioranza dei presenti che abbia almeno 500/1000).

I due casi sono previsti sempre dall’articolo 69 disp.att. del codice civile sono i seguenti:

1) quando risulta che le tabelle sono frutto di un errore (sia quello cd. di fatto, ad esempio l’errata misurazione di una stanza, sia l’errore di diritto, come la considerazione dell’importo del canone locatizio per la stima dell’immobile);

2) quando, a causa di sopraelevazione, dell’aumento di superficie o della variazione del numero di immobili, viene di conseguenza modificato il valore della proprietà, anche di un solo proprietario, per più di un quinto. In tal caso il costo della modifica delle tabelle deve essere posto a carico del singolo condomino che ha mutato la fisionomia del palazzo.

Nell’ipotesi in cui le delibere assembleari si risolvano con un nulla di fatto e voi decidiate di procedere per via giudiziale alla revisione delle tabelle, è possibile chiamare in giudizio il solo amministratore, al posto di dover citare tutti i residenti dello stabile. All’amministratore spetterà l’onere di convocare al più presto l’Assemblea per darne notizia ai signori condomini. Se non provvede, potrà essere revocato e addirittura esser soggetto al risarcimento dei danni eventualmente causati.

E allora, se il proprietario dell’ultimo piano ha sopraelevato il lastrico, ma ha continuato a contribuire alle spese comuni allo stesso modo, come se non avesse edificato; oppure  se vi siete resi conto che dalla redazione delle tabelle millesimali del vostro Condominio il numero degli appartamenti sono visibilmente diminuiti; o ancora, se avete notato discrepanze tra i valori degli appartamenti sanciti nelle tabelle, rispetto alla realtà, ora sapete come fare per rimediare.

Per ogni dubbio, non esitate a contattare lo Studio Legale Bordogna, da sempre esperto in diritto condominiale.

A presto! L’avvocato sempre con te!


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