Installare una canna fumaria nel condominio è una richiesta tipica di un condomino che intende avviare un’attività di ristorazione. La richiesta viene spesso accolta con molto sospetto da parte degli altri condomini. Ecco perché, cari lettori, abbiamo pensato di fare il punto sulle domande che ci vengono poste il più delle volte.
La canna fumaria è una parte comune?
Secondo quanto stabilito dalla Giurisprudenza[1], la canna fumaria è un bene comune “fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini …se non risulta diversamente dal titolo”.
La canna fumaria sarebbe quindi un bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c.
Ma se la canna fumaria è a servizio di un singolo condomino che ne ha richiesto l’installazione?
Vi sono dei casi in cui la canna fumaria non è da considerarsi di proprietà comune, bensì di proprietà esclusiva.
Ad esempio se la canna fumaria viene posta a servizio di un singolo condomino, come il proprietario del ristorante che l’ha installata, o di un gruppo particolare di condomini, che dispongono di un caminetto in casa, allora la canna fumaria è da considerarsi di loro proprietà esclusiva. La proprietà esclusiva della canna fumaria può anche risulta dal rogito o dal regolamento condominiale.
A chi spettano le spese di manutenzione della canna fumaria?
Se la canna fumaria è un bene comune di tutti i condomini, le relative spese di manutenzione andranno ripartite secondo i millesimi di proprietà ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c..
Qualora invece la canna fumaria sia posta a servizio di un singolo condomino (o di un gruppo di essi), le spese saranno a carico di quest’ultimo (o del gruppo)[2].
E se i condomini non sono d’accordo per l’installazione della canna fumaria?
L’installazione di una canna fumaria nelle parte comuni (sulla facciata o sul tetto) da parte di singolo condomino può avvenire anche senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, a condizione però che siano rispettati determinati requisiti:
- la canna fumaria non deve alterare il decoro architettonico del palazzo e la sua armonia (è opportuno quindi prevedere che sia installata ove possibile sulla facciata interna e non su strada);
- la canna fumaria non deve pregiudicare la stabilità e la sicurezza dell’edificio;
- la canna fumaria non deve alterare la destinazione della cosa comune sulla quale viene posta e non deve impedire agli altri condomini di farne lo stesso uso ai sensi dell’art. 1102 (l’installazione della canna fumaria sul lastrico solare o sul tetto potrebbe compromettere la funzione di protezione e calpestio e soprattutto sottrarre la possibilità degli altri condomini di utilizzare tale parte comune, salvo che l’installazione comporti l’occupazione di una parte solo trascurabile);
- la canna fumaria deve rispettare certi criteri tecnici soprattutto in materia di distanze legali al fine, in particolare, di evitare immissioni di fumo e odori molesti nelle varie unità immobiliari del condominio e al fine di non limitare la possibilità dei condomini di affacciarsi alle loro finestra o la loro veduta.
E se la canna fumaria è indecorosa o provoca immissioni moleste?
Il giudizio sul decoro della canna fumaria o sulla tollerabilità delle immissioni è rimesso all’apprezzamento del giudice di merito che potrà nel caso ordinarne la rimozione.
Per ogni chiarimento non esitate a contattare lo Studio Legale Bordogna, titolare del primo blog in Italia sul diritto condominiale.
A presto! L’avvocato sempre con te!
[1] Cassazione Civile 1092/1966;
[2] Trib. Milano 18 gennaio 1990 “Le spese per la riparazione di una canna fumaria che serve un appartamento non possono essere messe a carico della collettività”;
