Continuiamo a rispondere alle vostre domande sulla possibilità di vendere i posti auto o box, concentrandoci questa volta sui parcheggi costruiti in un secondo momento rispetto allo stabile condominiale.

Se fino a poco tempo prima degli anni 50 l’automobile era un lusso per pochissimi privilegiati, con il boom economico l’auto è diventata una necessità per tutti. Abbiamo tutti ascoltato i ricordi di zii, nonni e padri sull’acquisto delle loro prime auto e le loro descrizioni fin nei minimi particolari, soffermandosi persino sui paraurti… Come dimenticare il successo clamoroso delle mitiche 500, 126 o 127 o la Uno. Oppure la Giulia e la Giulietta, modelli così amati da esser stati recentemente riproposti dall’azienda automobilistica del biscione.

L’aumento dei veicoli in circolazione ha causato a sua volta l’aumento di domanda nel condominio di box e posti auto. Abbiamo illustrato nella prima parte di questo post le norme che, dal secondo dopoguerra ad oggi, hanno obbligato i costruttori a prevedere aree da adibire a posto auto o box nei progetti dei condomini da edificare.

Ma la maggior parte dei palazzi costruiti prima dell’entrata in vigore di questi obblighi non prevedevano spazi dedicati al ricovero dei veicoli, e chi viveva in questi edifici non poteva far altro che parcheggiare l’auto ai bordi delle strade.

Per porre rimedio a questa situazione, sul finire degli anni ’80 il Legislatore[1], con la cosiddetta Legge Tognoli, ha introdotto la possibilità di costruire i parcheggi in un secondo momento rispetto all’edificio condominiale. Questi parcheggi possono essere costruiti nelle aree pertinenziali o nel sottosuolo o al pianterreno del fabbricato condominiale. Oppure possono essere costruiti nel sottosuolo o sul suolo di aree comunali. In questo secondo caso, l’amministrazione comunale concede il diritto di superficie per non più di novant’anni.

La legge Tognoli ha incoraggiato queste opere prevedendo maggioranze assembleari più basse rispetto a quelle per le innovazioni[2], la possibile deroga ai regolamenti edilizi e agli strumenti urbanistici, la gratuità dell’autorizzazione… Chi si è cimentato in ristrutturazioni o in nuove costruzioni edili sa quanto l’entusiasmo venga smorzato, se non distrutto dal lungo e farraginoso iter burocratico e quanto pertanto siano appetibili gli incentivi della legge Tognoli. Tuttavia il Legislatore aveva bilanciato le agevolazioni con l’obbligo di vendere questi parcheggi insieme agli appartamenti di cui sono pertinenze.  Questa norma è stata modificata ben sei volte[3] e ad oggi la possibilità di vendere il box o posto auto separatamente dall’appartamento cambia a seconda del fatto che siano stati costruiti su area privata oppure su area pubblica. In questo caso quindi non importa quando sono stati costruiti i box, ciò che conta è la titolarità dell’area su cui sono stati edificati.

1)    I PARCHEGGI COSTRUITI IN UN SECONDO MOMENTO RISPETTO AL CONDOMINIO  SONO IN UN’AREA PRIVATA?

La quinta novella[4] alla Legge Tognoli prevede la possibilità di vendere il parcheggio costruito in aree private in un secondo momento, solo se questo servirà come pertinenza di un altro immobile nello stesso comune.

2)    I PARCHEGGI COSTRUITI IN UN SECONDO MOMENTO RISPETTO AL CONDOMINIO SONO IN UN’AREA COMUNALE?

In questo secondo caso il parcheggio può essere venduto separatamente dall’appartamento solo se la concessione comunale prevedeva questa possibilità, oppure quando l’amministrazione comunale ha autorizzato questa cessione. In questo caso, per sapere se i vostri parcheggi possono essere venduti separatamente dal condominio dovrete controllare cosa c’è scritto nella concessione.

Per qualsiasi chiarimento su questo argomento, non esitate a contattare lo Studio Legale Bordogna.

A presto! L’avvocato sempre con te!

[1]La L. 122/1989 (c.d. Legge Tognoli) introduce all’articolo 9 la possibilità di costruire parcheggi nel sottosuolo o al pianterreno del condominio, ed anche la possibilità di realizzarli nel sottosuolo o su aree comunali. In questo secondo caso i comuni cedono il diritto di superficie ai privati o a società, per un periodo non superiore a 90 anni. Tale diritto è soggetto al rispetto di alcuni adempimenti, come ad esempio la presentazione del piano economico-finanziario dell’opera, la previsione di tempi e modalità della costruzione ed eventuali sanzioni in caso di inadempimento.
[2] La maggioranza prevista dalla Legge Tognoli per la delibera sulla costruzione di nuovi posti o box auto è quella dell’art. 1136 II comma c.c., cioè la maggioranza dei presenti che abbiano almeno i 500/1000.
[3] La prima modifica ha introdotto la possibilità di costruire parcheggi anche nel sottosuolo delle aree di pertinenza esterne al condominio e la necessità di approvazione della delibera solo per costruzioni sopra (o sotto) aree condominiali. Le altre modifiche invece prevedono obblighi a cui è soggetto il permesso di costruire.
[4] Il D. L. N. 5/2012, convertito in L. 35/2012 introduce questa possibilità.