Quali tipologie di regolamento condominiale esistono?

20 Luglio 2015|Diritto Condominiale|

Il regolamento condominiale, obbligatorio ai sensi dell’art. 1138 comma I c.c. per gli stabili con più di dieci proprietari di immobili, può essere di due tipi: contrattuale e non contrattuale (c.d. assembleare).

Il regolamento contrattuale è quello approvato dai partecipanti di condominio al momento dell’acquisto dell’immobile e può validamente incidere sui diritti del singolo condomino.

Questo tipo di regolamento viene chiamato contrattuale esterno, in quanto viene redatto da una persona in genere non facente parte del consesso dei condomini. E’ infatti il costruttore che lo predispone, per poi farlo accettare da tutti i futuri condomini al momento della compravendita. Esso deve pertanto pre-esistere al rogito, poiché non è permessa una delega in bianco al costruttore per la scrittura del regolamento in un secondo tempo, posto che gli stessi futuri condomini devono poter almeno conoscere e visionare il testo al momento dell’acquisto.

L’imprenditore edile, primo proprietario dello stabile e, di conseguenza, possessore di tutti gli appartamenti, dopo aver fatto redigere il regolamento di condominio o lo allega al rogito, oppure inserisce nel patto di compravendita un preciso richiamo al regolamento da lui predisposto, affinché l’acquirente comprenda in modo inequivocabile la conoscenza e l’accettazione del medesimo.

Tipologie di regolamento

La ratio è quella di rendere chiaro e palese al compratore quali siano i vincoli dell’appartamento che sta acquistando e che sono contenuti nel regolamento condominiale, il quale potrebbe contenere limitazioni alla sua proprietà privata, come ad esempio vietare ai singoli proprietari di appendere insegne sui muri esterni o prevedere che il sottotetto o il solaio siano ad uso esclusivo di un solo condomino, o istituire una servitù a favore di un solo immobile, oppure escludere una proprietà dalla partecipazione di determinate spese, o vincolare la destinazione degli immobili….

Il regolamento assembleare, invece, è regolato dal codice civile, nell’unico articolo dedicato, il 1138, e scarnamente dalle disp. att. c.c.. Come già sottolineato la magra disciplina lascia ai signori condomini la possibilità di creare un regolamento di condominio confacente con le necessità del palazzo in questione, purché le prescrizioni regolamentari siano approvate con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 II comma c.c..

A differenza di quello contrattuale, il regolamento assembleare può dunque disciplinare solo l’uso delle parti comuni, la divisione delle spese, può contenere disposizioni concernenti l’amministrazione dello stabile ecc.. senza però intaccare i diritti dei condomini che sono connessi alla proprietà dell’appartamento. Infatti, l’art. 1138 IV comma c.c. sancisce espressamente che tali norme “non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni”.

Solo nell’ipotesi in cui  l’assemblea condominiale approvasse il regolamento all’unanimità, tale regolamento avrebbe la stessa forza di quello contrattuale (in questo caso si definirebbe regolamento contrattuale interno per distinguerlo da quello redatto dal costruttore) e potrebbe pertanto incidere sui diritti individuali dei proprietari del palazzo.

In conclusione, solo il regolamento approvato all’unanimità, sia esso esterno che interno, può incidere sui diritti individuali inerenti a parti comuni e a parti esclusive, proprio perché accettato da tutti i signori condomini. Solo con l’unanimità è infatti possibile restringere la sfera della propria proprietà privata.

Il regolamento, infine, sia esso contrattuale od assembleare, avendo forza di legge, può essere usato per convenire in giudizio i trasgressori. E’ dunque un documento importantissimo su cui si regge la convivenza degli abitanti dello stabile ed è necessario, pertanto, prima della compravendita, prestare attenzione e ponderare bene il testo onde evitare spiacevoli sorprese.

Sovente, infatti, al momento dell’acquisto dell’appartamento, il regolamento non viene letto e spesso il proprietario si ritrova obbligato a limitazioni o comunque a regole che se le avesse conosciute probabilmente non avrebbe acquistato l’immobile.

Per tali ragioni, caldeggiamo di non trascurare la lettura del medesimo al momento del rogito. Anzi sarebbe opportuno, e ci raccomandiamo in tal senso, che già in fase di trattative si subordinasse l’acquisto all’attento esame del regolamento!

A presto! L’avvocato sempre con te!


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