Recupero Crediti dei Canoni di Locazione

8 Aprile 2019|Recupero crediti|

Recupero crediti dei canoni di locazione

La possibilità di recuperare i crediti derivanti da canoni di locazione  non pagati alle scadenze scadenze   prevede certamente a monte obbligatoriamente l’esistenza contratti dai quali desumere le particolarità e l’entità del credito stesso.

Con la Legge N. 80/2005    – è stata inoltre introdotta  l’opportunità di azionare per via giudiziale  i crediti emergenti da pattuizioni di cui a scritture private autenticate ed atti notarili; considerate le stesse quali atti a fede privilegiata ed in quanto tali con procedure più snelle delle quali in seguito si dirà nel particolare.

Per quello che riguarda la trafila sottesa a recupero dei crediti per canoni di locazione maturati e non saldati ecco breve panoramica.

  • Si deve innanzi tutto prospettare in Tribunale sfratto per morosità con contestuale richiesta di ingiunzione per il pagamento dei canoni  maturati;
  • E’ pressochè sempre possibile ottenere il decreto ingiuntivo ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 633 codice procedura civile per i canoni non corrisposti e cioè, in definitiva, sulla base  quale prova documentale del contratto di locazione stesso.

L’ingiunzione varrà solo per i canoni scaduti alla data di proposizione del ricorso per decreto ingiuntivo e non  per i canoni successivi; in merito ai quali si dovrà, eventualmente, richiedere in Tribunale nuovo decreto.

Il decreto ingiuntivo per legge dovrebbe essere rilasciato nella forma provvisoriamente esecutiva e cioè con l’apposita formula utile a poter costituire titolo per l’esecuzione forzata (art. 642 cpc).

Alcune pronunce sostengono che in effetti l’ingiunzione possa essere  ottenuta solo contestualmente alla convalida dell’intimato sfratto per morosità a’ sensi dell’art.  658 cpc.

Nel caso, assai frequente,  in cui  sussista la morosità  per i canoni scaduti e persista l’occupazione dell’immobile da parte del conduttore moroso risulta più conveniente,   per economia processuale  e per  i provvedimenti esecutivi che si possono ottenere , proporre in tempi rapidi  la domanda di sfratto. Insieme alla stessa sarà quindi facoltà  domandare ed ottenere l’ingiunzione di pagamento. Quale provvedimento pedissequo e per lo più contestuale a livello di tempistica.

La procedura di cui si parla non sarà ammissibile  nel caso in cui il contratto di locazione  sia già risolto.

Il provvedimento di sfratto per morosità, infatti, prevede quale condizione la vigenza del rapporto di  locazione   proprio perché, come indicato dalla normativa del codice, la stessa si può prospettare nel caso di mancato pagamento del canone.

Non sarà quindi ammissibile qualora il rapporto contrattuale  sia scaduto ovvero risolto e si sia di fatto in presenza di un’eventuale occupazione senza titolo  dell’immobile da parte dell’ex conduttore.

Tale ultima fattispecie, infatti, è disciplinata e sanzionata  dall’art. 1591 c.c. in riferimento  a danni per ritardata restituzione dell’unità immobiliare : “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto sino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”.

Nella situazione sin qui descritta , quindi,   la  convalida dello sfratto e l’ingiunzione di pagamento  rappresentano  i titoli esecutivi di formazione giudiziale  che il locatore pone a sostegno della propria domanda di recupero crediti per i canoni di locazione non corrisposti; e quindi per la procedura esecutiva diretta sia a liberare i locali sia a procedere al recupero coattivo del credito.

A parte quindi i titoli giudiziali di cui si è scritto sinora con la Riforma del 2005 si sono introdotte alcune novità.

All’art. 474 cpc e cioè in tema di titolo esecutivo (quindi dell’atto  che legittima il creditore a procedere ad esecuzione forzata  notificando pignoramento al debitore  attraverso l’ intervento dell’ufficiale giudiziario  quale organo incaricato per la effettiva esecuzione)  viene stabilito che le scritture private autenticate , relativamente alle somme di denaro in esse contenute…” sono in realtà titoli esecutivi. Ciò significa quindi che le stesse possano sostituirsi  agli atti di origine giudiziale”.

Quindi qualora il contratto di locazione  venga redatto nella forma della scrittura privata autenticata da notaio e quindi con atto pubblico lo stesso diventerebbe in automatico  titolo per addivenire ad esecuzione forzata e recupero del credito; con ciò scavalcando la fase giudiziale di cui si è scritto.

Qualora il locatore abbia quindi l’accortezza – certamente essendo disponibile a sostenerne i costi – di stipulare il contratto a mezzo scrittura privata autenticata notarile   potrà, previa apposizione della formula esecutiva da parte del notaio stesso che ha autenticato le firme, procedere direttamente  con la notifica al debitore dell’atto di precetto.

Quest’ultimo atto , precursore di ogni esecuzione,  contenente il termine a favore del debitore di giorni 10 utili all’eventuale pagamento di quanto dedotto in prospettazione di debito. Ciò  al fine di evitare la successiva fase del pignoramento.

Altra facoltà nel caso il contratto di locazione sia stato redatto a mezzo atto pubblico sarà quella da parte del locatore di poter  dar corso all’esecuzione forzata per consegna (beni mobili)  o rilascio (beni immobili)  sulla base  non solo dei titoli giudiziari, ma anche  di quelli “ricevuti  da notaio o da altro pubblico ufficiale  autorizzato dalla legge a riceverli”.

Quanto sin qui argomentato risulta pertanto ammissibile senza alcun problema per le locazioni  ad uso diverso; con ciò intendendosi per lo più locazioni commerciali e similari.

Problema diverso a contrario nel caso delle locazioni abitative.

Infatti ai sensi degli artt. 55 e 56 della legge N. 392/1978  (Equo canone)  le locazioni abitative  godono del beneficio del c.d. termine di grazia . Proposto dal locatore intimazione di sfratto per morosità, infatti,  all’udienza davanti al Giudice  al conduttore  è data facoltà di chiedere un termine, appunto chiamato di grazia, per poter far fronte al pagamento dei canoni oggetto di morosità.

Se quindi il conduttore nel termine assegnato riesce a pagare quanto dovuto compreso  spese legali ed interessi la locazione non si risolve e prosegue normalmente.

Il conduttore – nel caso di locazione ad uso abitativo – può proporre l’opposizione  all’esecuzione  secondo la previsione di cui all’art. 615 codice procedura civile, al fine di contestare   il  titolo esecutivo, qualora non gli sia stata concessa la facoltà di ottenere il cd “termine di grazia”. Raccomandiamo pertanto al proprietario accortezza nella strategia processuale da intraprendere, se non vuole incorrere in perdita di tempo e di danaro.

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