Recupero crediti dei canoni di locazione
La possibilità di recuperare i crediti derivanti da canoni di locazione non pagati alle scadenze scadenze prevede certamente a monte obbligatoriamente l’esistenza contratti dai quali desumere le particolarità e l’entità del credito stesso.
Con la Legge N. 80/2005 – è stata inoltre introdotta l’opportunità di azionare per via giudiziale i crediti emergenti da pattuizioni di cui a scritture private autenticate ed atti notarili; considerate le stesse quali atti a fede privilegiata ed in quanto tali con procedure più snelle delle quali in seguito si dirà nel particolare.
Per quello che riguarda la trafila sottesa a recupero dei crediti per canoni di locazione maturati e non saldati ecco breve panoramica.
- Si deve innanzi tutto prospettare in Tribunale sfratto per morosità con contestuale richiesta di ingiunzione per il pagamento dei canoni maturati;
- E’ pressochè sempre possibile ottenere il decreto ingiuntivo ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 633 codice procedura civile per i canoni non corrisposti e cioè, in definitiva, sulla base quale prova documentale del contratto di locazione stesso.
L’ingiunzione varrà solo per i canoni scaduti alla data di proposizione del ricorso per decreto ingiuntivo e non per i canoni successivi; in merito ai quali si dovrà, eventualmente, richiedere in Tribunale nuovo decreto.
Il decreto ingiuntivo per legge dovrebbe essere rilasciato nella forma provvisoriamente esecutiva e cioè con l’apposita formula utile a poter costituire titolo per l’esecuzione forzata (art. 642 cpc).
Alcune pronunce sostengono che in effetti l’ingiunzione possa essere ottenuta solo contestualmente alla convalida dell’intimato sfratto per morosità a’ sensi dell’art. 658 cpc.
Nel caso, assai frequente, in cui sussista la morosità per i canoni scaduti e persista l’occupazione dell’immobile da parte del conduttore moroso risulta più conveniente, per economia processuale e per i provvedimenti esecutivi che si possono ottenere , proporre in tempi rapidi la domanda di sfratto. Insieme alla stessa sarà quindi facoltà domandare ed ottenere l’ingiunzione di pagamento. Quale provvedimento pedissequo e per lo più contestuale a livello di tempistica.
La procedura di cui si parla non sarà ammissibile nel caso in cui il contratto di locazione sia già risolto.
Il provvedimento di sfratto per morosità, infatti, prevede quale condizione la vigenza del rapporto di locazione proprio perché, come indicato dalla normativa del codice, la stessa si può prospettare nel caso di mancato pagamento del canone.
Non sarà quindi ammissibile qualora il rapporto contrattuale sia scaduto ovvero risolto e si sia di fatto in presenza di un’eventuale occupazione senza titolo dell’immobile da parte dell’ex conduttore.
Tale ultima fattispecie, infatti, è disciplinata e sanzionata dall’art. 1591 c.c. in riferimento a danni per ritardata restituzione dell’unità immobiliare : “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto sino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”.
Nella situazione sin qui descritta , quindi, la convalida dello sfratto e l’ingiunzione di pagamento rappresentano i titoli esecutivi di formazione giudiziale che il locatore pone a sostegno della propria domanda di recupero crediti per i canoni di locazione non corrisposti; e quindi per la procedura esecutiva diretta sia a liberare i locali sia a procedere al recupero coattivo del credito.
A parte quindi i titoli giudiziali di cui si è scritto sinora con la Riforma del 2005 si sono introdotte alcune novità.
All’art. 474 cpc e cioè in tema di titolo esecutivo (quindi dell’atto che legittima il creditore a procedere ad esecuzione forzata notificando pignoramento al debitore attraverso l’ intervento dell’ufficiale giudiziario quale organo incaricato per la effettiva esecuzione) viene stabilito che le scritture private autenticate , relativamente alle somme di denaro in esse contenute…” sono in realtà titoli esecutivi. Ciò significa quindi che le stesse possano sostituirsi agli atti di origine giudiziale”.
Quindi qualora il contratto di locazione venga redatto nella forma della scrittura privata autenticata da notaio e quindi con atto pubblico lo stesso diventerebbe in automatico titolo per addivenire ad esecuzione forzata e recupero del credito; con ciò scavalcando la fase giudiziale di cui si è scritto.
Qualora il locatore abbia quindi l’accortezza – certamente essendo disponibile a sostenerne i costi – di stipulare il contratto a mezzo scrittura privata autenticata notarile potrà, previa apposizione della formula esecutiva da parte del notaio stesso che ha autenticato le firme, procedere direttamente con la notifica al debitore dell’atto di precetto.
Quest’ultimo atto , precursore di ogni esecuzione, contenente il termine a favore del debitore di giorni 10 utili all’eventuale pagamento di quanto dedotto in prospettazione di debito. Ciò al fine di evitare la successiva fase del pignoramento.
Altra facoltà nel caso il contratto di locazione sia stato redatto a mezzo atto pubblico sarà quella da parte del locatore di poter dar corso all’esecuzione forzata per consegna (beni mobili) o rilascio (beni immobili) sulla base non solo dei titoli giudiziari, ma anche di quelli “ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli”.
Quanto sin qui argomentato risulta pertanto ammissibile senza alcun problema per le locazioni ad uso diverso; con ciò intendendosi per lo più locazioni commerciali e similari.
Problema diverso a contrario nel caso delle locazioni abitative.
Infatti ai sensi degli artt. 55 e 56 della legge N. 392/1978 (Equo canone) le locazioni abitative godono del beneficio del c.d. termine di grazia . Proposto dal locatore intimazione di sfratto per morosità, infatti, all’udienza davanti al Giudice al conduttore è data facoltà di chiedere un termine, appunto chiamato di grazia, per poter far fronte al pagamento dei canoni oggetto di morosità.
Se quindi il conduttore nel termine assegnato riesce a pagare quanto dovuto compreso spese legali ed interessi la locazione non si risolve e prosegue normalmente.
Il conduttore – nel caso di locazione ad uso abitativo – può proporre l’opposizione all’esecuzione secondo la previsione di cui all’art. 615 codice procedura civile, al fine di contestare il titolo esecutivo, qualora non gli sia stata concessa la facoltà di ottenere il cd “termine di grazia”. Raccomandiamo pertanto al proprietario accortezza nella strategia processuale da intraprendere, se non vuole incorrere in perdita di tempo e di danaro.
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