Il rendiconto condominiale

4 Luglio 2016|Diritto Condominiale|

Il compito più importante dell’amministratore di condominio è la redazione del rendiconto condominiale, chiamato anche consuntivo. Questo documento, che serve a fornire ai condomini una panoramica della gestione finanziaria dello stabile, deve contenere tutte le voci di entrata e di uscita del palazzo amministrato, nonché l’eventuale presenza di accantonamenti e di fondi per spese straordinarie.

Come la diligente gestione delle spese di una società è importantissima per il buon andamento degli affari, allo stesso modo per un condominio è indispensabile l’attenta cura della contabilità per una efficiente amministrazione del palazzo. Un buon rendiconto condominiale, infatti, permette sia all’amministratore sia ai condomini di stimare l’ammontare delle disponibilità economiche e di conseguenza di prevedere e programmare le spese in base alle disponibilità economiche del condominio.

Come dev’essere formato il rendiconto condominiale?

Fino al 2012[1] la struttura del rendiconto condominiale era liberamente decisa dall’amministratore, mentre ora il codice civile prescrive dettagliatamente come dev’essere composto e quali parti deve contenere, rendendolo simile al bilancio societario, anche se più snello e semplice così da permettere a chiunque di analizzarlo e comprenderlo. Oggi il rendiconto condominiale deve essere obbligatoriamente composto da tre elementi:

A)   Il registro di contabilità, in cui l’amministratore deve annotare in ordine cronologico tutte le entrate e le uscite del condominio entro trenta giorni dalla loro effettuazione[2];

B)   Il riepilogo finanziario, che analizza lo stato patrimoniale del condominio e fornisce una visione d’insieme delle spese sostenute, delle entrate, di eventuali fondi o riserve;

C)   La nota sintetica che spiega in breve lo sviluppo della gestione condominiale e dei rapporti pendenti.

Quando dev’essere approvato il rendiconto condominiale?

L’amministratore di condominio ha l’obbligo di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni[3] dalla chiusura dell’anno contabile ed il mancato rispetto dei termini è motivo di revoca dell’amministratore[4].

Convocata l’assemblea i condomini dovranno approvare il rendiconto con la maggioranza degli intervenuti che abbiano almeno 1/3 dei millesimi [5].

Cos’è il rendiconto preventivo?

L’amministratore generalmente propone, insieme al consuntivo dell’anno di gestione concluso, anche il preventivo gestionale per l’anno in corso, per poter emettere le rate condominiali e riscuotere le somme necessarie alla gestione corrente. Alla fine dell’anno di gestione, in caso di disavanzi passivi tra preventivo e consuntivo, l’amministratore provvederà a sottoporre all’assemblea un conguaglio. Qualora invece ci fossero delle riserve attive, l’assemblea potrebbe anche decidere di accantonarle. Ricordiamo ai nostri lettori che il preventivo condominiale regolarmente approvato dall’assemblea è titolo idoneo per agire giudizialmente contro i condomini morosi, proprio perché equiparato al consuntivo.

È possibile controllare la contabilità condominiale?

Se volete farvi un’idea della situazione contabile del condominio, potete in ogni momento prendere visione e fare copia dei documenti giustificativi di spesa, che devono esser conservati per almeno 10 anni dall’amministratore.

Il Legislatore prevede inoltre altri metodi di controllo della contabilità condominiale, come ad esempio la possibilità per l’assemblea di nominare un revisore che analizzi le scritture contabili di determinate annualità. Tale delibera dev’essere approvata con la maggioranza dei presenti che abbiano almeno i 500/1000 ed il compenso del revisore è ripartito tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Nei condomini con almeno 12 unità immobiliari[6] è infine possibile nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno 3 condomini[7]. La legge di riforma del condominio[8] attribuisce a quest’organo funzioni di controllo e di consulenza non meglio specificate, quindi le scarne indicazioni codicistiche lasciano ampi poteri ai condomini di modellare il consiglio secondo le necessità di ogni stabile.

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A presto! L’avvocato sempre con te!

[1] L. 220/2012 cosiddetta di riforma del condominio, entrata in vigore il 18.06.2013.
[2] L’art. 1130 al punto 7) c.c. indica tra i compiti dell’amministratore la tenuta del registro di contabilità e la modalità di compilazione.
[3] L’articolo 1130 al punto 10) c.c. indica il termine entro cui convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto.
[4] L’articolo 1129 comma XII indica, tra le gravi irregolarità dell’amministratore di condominio, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale. Tale compito è così importante che il Legislatore ripete tale obbligo anche nell’articolo 1130 c.c. al primo punto.
[5] Ci riferiamo alla maggioranza necessaria in seconda convocazione, come previsto dall’art. 1136 III comma c.c. Ricordiamo infatti che è ormai prassi che la prima assemblea vada deserta, in modo da abbassare il quorum per l’approvazione delle delibere in seconda convocazione.
[6]Questa è la norma prevista nel codice civile. Crediamo tuttavia che il Legislatore abbia voluto porre una soglia, sotto la quale non vale la pena creare un consiglio di condominio, riferita al numero dei condomini più che al numero degli immobili. Se ad esempio un condominio è formato da 25 unità immobiliari ma i proprietari sono solo 3, ha ancora senso parlare di consiglio di condominio?
[7] L’articolo non prevede il quorum necessario per la nomina del consiglio di condominio, perciò si ritiene che in mancanza di indicazioni specifiche del regolamento la maggioranza sia quella prevista per la nomina dell’amministratore, vale a dire la maggioranza dei presenti che abbiano almeno i 500/1000.
[8] L. 220/2012, come precisata  alla nota n. 1.

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