Sono validi i contratti stipulati con AirBnb?

Con la Circolare n. 24 del 12.10.2017, l’Agenzia dell’Entrate ha dato attuazione al regime fiscale per le locazioni brevi di cui all’art. 4, commi 4, 5 e 5-bis, del dl n. 50 del 2017 (convertito con modifiche dalla l. 21.06.2017, n. 96).

Sono validi i contratti stipulati con AIRBNB?

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Con tale provvedimento, l’Agenzia dell’Entrate è intervenuta a regolamentare il regime fiscale delle locazioni brevi, anche qualora l’incontro della domanda e dell’offerta in materia di locazioni sia agevolata attraverso l’uso di una piattaforma digitale come “ Airbnb”.

COME AVVIENE LA STIPULAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE SULLA PIATTAFROMA AIRBNB?

Airbnb è una società fondata nel 2008, con lo scopo di mettere in contatto, attraverso la gestione del portale telematico, persone che vogliono locare immobili per brevi periodi.

La suindicata società presta i propri servizi attraverso l’ausilio tecnico della società collegata “Airbnb Payments Uk Limited”, per gli aspetti connessi alla gestione dei pagamenti.

Pertanto, società che gestiscono portali telematici come la suindicata, con il precipuo scopo di mettere in contatto soggetti che dispongono di unità abitative da locare con soggetti in cerca di locazioni per brevi periodi, sono soggette al regime fiscale di cui alla’art 4 del d.l. n. 50 del 2017, in materia di locazioni brevi.

Ne discende che i gestori dei portali telematici che favoriscono la conclusione di contratti di locazione per brevi periodi, siano tenuti, qualora si occupino anche della riscossione dei canoni, a corrispondere una ritenuta del 21% sull’ammontare dei corrispettivi, da versare all’erario come sostituto d’imposta.

COSA SI INTENDE PER LOCAZIONE BREVE?

L’art. 4 del d.l. n. 50 del 2017, qualifica le locazioni brevi come quei contratti stipulati con durata non superiore a 30 giorni, ivi compresi quelli aventi ad oggetto prestazioni di servizio di biancheria o di pulizia dei locali.

Tali contratti possono essere stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, direttamente o indirettamente, avvalendosi dell’ausilio di portali telematici o di intermediari immobiliari che svolgano abitualmente attività di mediazione immobiliare, ai sensi della l. n. 39 del 1989.

A titolo esemplificativo, affinché si possa parlare di locazione breve, l’immobile deve essere a destinazione residenziale, vale a dire appartenere alle categorie catastali A1 e a A11, ivi comprese le relative pertinenze (box, cantina, soffitta ecc..).

Inoltre, il contratto di locazione breve comprende anche i relativi servizi accessori all’unità abitativa, come il servizio di pulizia, servizio wi-fi, aria condizionata ecc .

QUALI SONO GLI ADEMPEMENTI A CARICO DEGLI INTERMEDIARI?

Qualora gli intermediari di cui sopra intervengano sia nella stipula dei contratti di locazione brevi a partire dal 1° giugno del 2017, che nella riscossione dei canoni, quest’ultimi ai sensi dell’art. 4, comma 4 e 5 ter, sono tenuti a svolgere una serie di adempimenti.

Il primo fra tutti, se intervengono nella stipula dei contratti, è quello di comunicare i dati ad essi relativi all’Agenzia delle Entrate; inoltre, qualora incassino o intervengano nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei corrispettivi e conservare i relativi dati di pagamento.

La comunicazione dei dati relativi al contratto di locazione, al fine di garantire la tassazione di tali redditi, deve essere esercitata dall’intermediario a cui il locatore abbia affidato l’incarico della stipula, anche qualora lo stesso mediatore si avvalga dell’ausilio di portali telematici.

Ad esempio, se il locatore affidasse l’incarico ad un’agenzia di locare l’immobile, e quest’ultima si avvalesse dell’ausilio di portali telematici, per la conclusione del contratto, spetterebbe comunque all’agenzia immobiliare comunicare all’erario i dati del contratto, ed eventualmente operare la ritenuta del 21% sul totale dei canoni.

Tali dati vanno trasmessi entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto, attraverso i servizi dell’Agenzia dell’Entrate; nel caso di più contratti stipulati con lo stesso immobile, la comunicazione può essere effettuata in forma aggregata.

Come si applica la ritenuta del 21%?

Come già ampiamente ricordato, qualora gli intermediari dovessero intervenire nella riscossione dei canoni locatizi, gli stessi saranno obbligati ad operare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni corrisposti.

Più specificamente, se gli intermediari immobiliari, compresi i soggetti che gestiscono i portali telematici, intervengano nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare, all’atto della riscossione al beneficiario, una ritenuta del 21% che si considera operata a titolo d’acconto o d’imposta, a seconda che il beneficiario abbia espresso in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione della cedolare secca.

Giova ricordare, altresì, che l’opzione della cedolare secca consente una tassazione agevolata a titolo d’imposta sostitutiva, a differenza del regime ordinario che tiene conto dei vari scaglioni.

Oltretutto, qualora il pagamento avvenisse con servizi come carte di credito, bonifici o “Paypal”, i gestori di pagamento non sono tenuti ad operare le ritenute, ma solo gli stessi intermediari.

Inoltre, con risoluzione n. 88/E del 20017, è stato istituito il codice tributo 1919, il quale consente di versare le ritenute con modello F24.

Eventualmente, se previsto nel contratto di locazione sull’ammontare dei corrispettivi lordi da assoggettare a ritenuta possono eventualmente essere ricomprese le prestazioni accessorie, come i servizi di pulizia. Mentre, per quanto concerne, l’inclusione nel corrispettivo lordo della provvigione dovuta all’intermediario, occorre rinviare a quanto previsto dal contratto di intermediazione. In particolare, se la provvigione non è compresa nel corrispettivo essa viene addebitata o al locatore o al conduttore.

SONO RITENUTI LEGITTIMI GLI ADEMPIMENTI FISCALI IMPOSTI DALL’ERARIO PER I GESTORI DI PORTALI TELEMATICI? IL CASO DI AIRBNB.

La società che gestisce il portale Airbnb ha impugnato il provvedimento dell’Agenzia dell’entrate, attuativo dell’art. 4 del d.l. n. 50 del 2017, innanzi tanto al Tar, quanto al Consiglio di Stato, chiedendo la sospensione in via cautelare del provvedimento amministrativo. In entrambi i gradi di giudizio la sospensione non è stata concessa ed il Consiglio di Stato ha rinviato la questione nel merito al Tar.

Tra i motivi addotti dalla ricorrente, si richiede la disapplicazione dell’art. 4 del dl 50 del 2017, poiché gli oneri in materia fiscale contrasterebbero con i principi di concorrenza e di libera prestazione dei sevizi all’interno del mercato europeo.

Nella sentenza n. 5442/2017, il Tar respinge il ricorso della società Airbnb, assumendo quale iter argomentativo che, gli adempimenti fiscali imposti dall’art. 4 del d.l., come attuati dalla stressa Agenzia, non sarebbero violativi della libertà concorrenza , poiché non incidono qualitativamente sull’erogazione dei servizi, ma, nello specifico, si tratta di disposizioni che regolano le modalità di versamento o esazione dei tributi, che hanno come scopo la lotta all’evasione fiscale derivante dalle locazioni brevi.

 

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