Il singolo condomino deve stare attento nell’anticipare spese per la riparazione nell’interesse comune dei condomini. E’ infatti noto che le spese relative alle parti comuni dell’edificio devono essere deliberate dall’assemblea, la quale ha il potere di gestire le cose ed i servizi comuni.
Ma in caso di lavori urgenti da eseguire con impellenza, ad esempio, per rimuovere un pericolo che comporti un rischio per l’incolumità delle persone si dovrà quindi aspettare una delibera da parte dei condomini?
L’art. 1135 c.c. prevede espressamente che l’amministratore potrà ordinare lavori di manutenzioni straordinarie, anche senza avvalersi di delibera in tal senso, purché abbiano un carattere di urgenza, e ciò con la sola riserva dell’obbligo di informarne il Condominio alla prima assemblea utile. Tale spesa non ha quindi bisogno di alcuna ratifica da parte dell’assemblea.
Nel caso in cui l’edificio sia pericolante o una parte di esso minacci di staccarsi, come ad esempio un cornicione o un balcone, anche il singolo proprietario potrà anticipare la spesa necessaria per gli urgenti interventi di riparazione, e ciò senza preventiva autorizzazione dell’assemblea, né dell’amministratore: cosi è previsto dall’art. 1134 c.c..
La cassazione con sentenza n. 7457/2015, conforme peraltro alla giurisprudenza costante, ha ribadito che il diritto del condomino al successivo rimborso della spesa anticipata deve essere fondato sull’urgenza della spesa stessa, ovvero la necessità impellente di eseguirla senza ritardo e quindi senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini. Nella citata sentenza, la Cassazione ha infatti disconosciuto il diritto al rimborso in favore del condomino che aveva sostenuto spese semplicemente necessarie per la conservazione delle cose comuni, ma che non rivestivano alcun carattere di urgenza.
Nella fattispecie si trattava di lavori di rifacimento, demolizione, impermeabilizzazione e pavimento sul terrazzo del singolo proprietario che ne aveva anticipato le spese, terrazzo che però serviva anche da copertura all’edificio. La cassazione ha rilevato che tali spese non avevano effettivamente il carattere della indifferibilità, nel senso che potevano essere rinviate ad apposita delibera alla prossima assemblea dei condomini, senza particolare pregiudizio o pericolo per la cosa comune.
E’ evidente che la norma di cui all’art. 1134 c.c. e la giurisprudenza che la applica tende giustamente ad evitare interferenze dei singoli proprietari nella gestione del condominio, i cui esiti sarebbero inevitabilmente dannosi per l’amministrazione complessiva del palazzo.
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Federico Vittorio Bordogna nato il 21 Aprile 1970. Avvocato del Foro di Milano, marito e genitore di quattro figli. Laureato all’ Università degli Studi di Milano, appassionato di lettere e filosofia, ha maturato una ventennale esperienza in sede giudiziale prevalentemente nel diritto civile e commerciale conseguendo importanti risultati per aziende e privati.
