Sto pagando l’affitto in nero? Posso farmi restituire i soldi? Possono sfrattarmi?

23 Marzo 2020|Diritto commerciale|

Sto pagando l’affitto in nero? Posso farmi restituire i soldi? Possono sfrattarmi?

affitto in nero

Cosa è il contratto di locazione?

Il codice civile all’art. 1571 fornisce una definizione generale di locazione come il contratto con il quale una parte si impegna a far godere all’altra dell’immobile o della cosa mobile per un determinato lasso temporale e dietro pagamento del prezzo. Spesso essa viene confusa con l’affitto previsto all’art. 1615 c.c. che, però, ha ad oggetto una cosa produttiva e fruttifera. Si tratta, dunque, di due istituti completamenti diversi, in quanto il primo è fonte esclusivamente di un mero diritto di godimento; il secondo la gestione di una cosa feconda.

Il contratto di locazione, dunque, è un negozio tipico, perché espressamente disciplinato dal legislatore, consensuale, non essendo necessaria la consegna del bene per il perfezionamento, ad effetti obbligatori e a prestazioni corrispettive.

Discussa la natura giuridica in relazione alla quale dottrina e giurisprudenza hanno formulato molteplici tesi:

  1. si tratta di diritto reale dato il rapporto diretto tra locatore e cosa locata, quindi, opponibile erga omnes;
  2. è diritto relativo: la tutela è solo tra le parti, il rischio del perimento è a carico del locatore, è possibile lo scioglimento per eccessiva onerosità;
  3. è un contratto anfibio che presenta aspetti tanto dei diritti reali tanto di quelli relativi.

Particolare disciplina è apprestata per la locazione di immobili urbani con legge 9 dicembre 1998, n. 431.

Per questi è prevista la forma scritta ad substantiam ovvero quale elemento costitutivo necessario in mancanza del quale il contratto si ritiene nullo. Ai fini fiscali, inoltre, è necessaria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Il fondamento logico- giuridico delle imposizioni testè menzionate è di intuitiva evidenza: per la prima di vuole garantire e tutelare il diritto all’abitazione compreso, secondo la più moderna esegesi giurisprudenziale, tra quelli della personalità con referente costituzionale nell’art. 2. Gli oneri presso l’Agenzia delle Entrate, invece, sono necessari in quanto il locatore deriva lucro dal contratto e tale profitto deve essere dichiarato e tassato (per un approfondimento leggi anche recupero canoni di locazione).

Cosa accade se non rispetto le prescrizioni normative ovvero nel caso del cd “affitto in nero”?

È frequente che locatore e locatario si accordino solo verbalmente omettendo qualsiasi pattuizione scritta e registrazione. Ciò per evidenti fini fiscali evasivi. Altre volte, invece, simulano un contratto di comodato d’uso gratuito che, in realtà, nasconde una vera e propria locazione essendo presente il versamento del corrispettivo.

In tali casi il contratto è nullo e, secondo un antico brocardo, “quod nullum est nullum producit effectum” ovvero ciò che non esiste, essendo la nullità vizio originario e genetico dell’atto, non produce alcun effetto.

Di conseguenza l’accordo è inidoneo a produrre obbligazioni, quindi, non è dovuto neanche il pagamento del canone che, se versato, deve essere restituito. Il locatario ben può esercitare un’azione di ripetizione di indebito oggettivo ai sensi dell’art. 2033 c. c. per le mensilità pagate. Ciò in quanto viene meno il titolo da cui deriva l’obbligazione, il contratto fonte della stessa che, in realtà, non è mai esistito essendo nullo per mancanza di forma. Il problema maggiore è la prova dovendo l’inquilino dimostrare di aver effettivamente versato il denaro di cui chiede la restituzione.

In relazione alla mancata registrazione di recente la Suprema Corte a Sezioni Unite, con pronuncia n. 23610 del 2017, ha specificato che essa è causa di nullità del contratto ai sensi dell’art. 1 comma 346 della legge n. 311 del 2004. Se, però, il contratto di locazione di immobili è nullo esclusivamente per tale motivo può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc nel caso in cui la registrazione è effettuata tardivamente.

Gli Ermellini, dunque, salvano il contratto nullo per omessa registrazione se l’adempimento viene effettuato in ritardo.

Cosa accade se il contratto di locazione immobiliare è registrato e contestualmente vi è una controdichiarazione con accordo di canone superiore?

Su tale questione due le tesi che si contendevano il campo:

  1. il contratto non è nullo in quanto l’art. 13 della legge 431 del 1998 richiede per la validità solo la forma scritta e non anche la registrazione;
  2. è nullo poiché si tratterebbe di un’ipotesi di abuso del diritto ovvero di esercizio dello stesso a fini esclusivamente elusivi e senza alcun reale vantaggio per il titolare.

Le SSUU nella pronuncia summenzionata hanno specificato che il patto con cui si convengono canoni superiori è nullo, ma viziatur sed non vitiat. È solo il patto ad essere tutto insanabilmente e a prescindere dalla registrazione, non anche l’intero contratto.

Il locatario in nero può essere sfrattato?

No, se intendiamo tale termine in senso tecnico- giuridico, in quanto senza un regolare contratto non sarà possibile adire il giudice con il rito sommario di cui agli artt. 657 e ss c.p.c.

Di certo, però, può chiedere la restituzione dell’immobile introducendo addirittura un’azione di occupazione sine titulo ovvero ingiustificata e abusiva.

Anche in questo caso, come in tutte le ipotesi di azioni giudiziarie, quello che conta è il soddisfacimento dell’onere della prova, poiché il locatario dovrà dimostrare che effettivamente il soggetto si è introdotto nell’immobile in maniera irregolare e l’intera sua permanenza è stata illecita.

Si tratta, sicuramente, di onere difficile da dimostrare dato che la maggior parte delle volte l’inquilino risulta anche intestatario delle utenze.

Conclusioni

Da quanto detto emerge che il contratto di locazione risulta irregolare quando manca la forma scritta, la registrazione o entrambe.

In tali ipotesi l’inquilino può certamente chiedere la restituzione dei canoni, in quanto il contratto è nullo, pertanto, inidoneo alla nascita di obbligazioni. Egli, però, deve dimostrare di aver effettivamente versato le mensilità, prova ardua in assenza di ricevuta o quietanza.

Di contro il locatore non può intimare lo sfratto nella procedura giudiziale, ma, comunque, può privare il locatario del godimento dell’immobile anche intraprendendo un’azione di occupazione senza titolo.

A ciò si aggiungano le eventuali sanzioni fiscali.


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