Capita spesso che la vita condominiale venga turbata violazioni del regolamento condominiale da parte dei condomini. Per prevenire e sanzionare tali infrazioni è possibile prevedere nel regolamento l’applicazione di multe in caso di violazioni.
Uno tra i tanti esempi di violazioni del regolamento è quello del proprietario che, nonostante il divieto di sosta previsto dal regolamento, posteggia sempre la propria auto nello spiazzo davanti all’area riservata ai posti auto, rendendo così difficoltose le manovre di parcheggio degli altri condomini.
Chi è legittimato a denunciare le violazioni del regolamento?
Se qualunque condomino ha il diritto di denunciare le violazioni del regolamento condominiale, l’organo al quale la legge attribuisce il compito di curare l’osservanza del medesimo è l’Amministratore[1]. I proprietari possono chiedere in qualsiasi momento l’intervento dell’Amministratore per contestare l’infrazione al regolamento da parte di un condomino. L’Amministratore però potrà irrogare una multa solo su autorizzazione dell’assemblea.
Contro chi si può intervenire in caso di violazioni del regolamento?
Solitamente si interviene nei confronti di chi ha commesso una violazione, salvo alcune eccezioni.
Infatti, se ad esempio una violazione del regolamento condominiale è compiuta da chi al momento dell’abuso ha in locazione l’immobile, potrà essere chiamato a rispondere dell’abuso il proprietario dell’immobile (locatore) se nel contratto non è stato inserito l’obbligo del conduttore di rispettare il regolamento condominiale.
Quali sono le sanzioni previste in caso di violazioni del regolamento?
La legge di riforma del condominio[2] è intervenuta in merito, modificando le relative disposizioni attuative del codice civile[3], per cui in caso di infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito nel medesimo, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200. Nel caso in cui il condomino sia recidivo, la sanzione comminata può arrivare fino ad euro 800. La somma viene destinata al fondo per le spese ordinarie di cui dispone l’amministratore di condominio.
Prima della riforma vigeva una normativa alquanto antiquata, poiché risalente al 1942, per cui a chi non rispettava il regolamento condominiale poteva essere comminata una multa pari a 0,05 euro! È facile intuire quanto fosse indispensabile una modifica in merito.
Chi può comminare la sanzione in caso di violazioni del regolamento?
Il cosiddetto “Decreto Destinazione Italia”[4] ha svolto un ruolo chiarificatore, specificando che dev’essere l’assemblea a deliberare l’irrogazione di una multa al condomino indisciplinato, e ciò con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio[5].
Fino a tale intervento era in dubbio se le sanzioni potessero essere irrogate direttamente dall’amministratore di condominio in qualità di garante dell’osservanza del regolamento condominiale[6]. Ora l’amministratore potrà intervenire per richiedere il pagamento della multa solo previa delibera dell’assemblea condominiale.
Per evitare ogni contestazione da parte del condomino sanzionato, consigliamo vivamente di documentare le violazioni del regolamento condominiale e di fare riferimento a tali elementi di prova nell’assemblea convocata per deliberare l’applicazione della sanzione.
È importante sottolineare ai nostri lettori che la sanzione risulta applicabile solo se espressamente prevista dal regolamento condominiale; nel caso contrario la delibera risulterebbe illegittima[7]. In ogni caso, rimane fermo il diritto dell’assemblea di modificare in qualsiasi momento il regolamento condominiale inserendo tale facoltà all’unanimità dei condomini. Si ricorda che l’assemblea non può deliberare l’irrogazione di sanzioni pecuniarie con importi superiori rispetto a quelli stabiliti dalla legge[8].
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[1] Art. 1130 c.c.
[2] L. 11 dicembre 2012, n.220, art.14
[3] Art.70 disp.att.c.c.
[4] D.l. n. 145/2013 in modifica dell’art.70 disp.att.c.c.
[5] Art.1136 c.c.
[6] Art.1130 c.c.
[7] Cass. 21 aprile 2008, n.10329
[8] Art.70 disp.att.c.c
Federico Vittorio Bordogna nato il 21 Aprile 1970. Avvocato del Foro di Milano, marito e genitore di quattro figli. Laureato all’ Università degli Studi di Milano, appassionato di lettere e filosofia, ha maturato una ventennale esperienza in sede giudiziale prevalentemente nel diritto civile e commerciale conseguendo importanti risultati per aziende e privati.
