Aprire una finestra sulla facciata del condominio è possibile e il percorso da seguire non è tanto complicato.
Innanzitutto è necessario ricordare la distinzione che il codice civile tra luci e vedute, ricomprese entrambe nel genere delle finestre.
A mente dell’art. 900 c. c. le luci precludono l’affaccio sebbene permettono all’aria e alla luce di filtrare; le vedute offrono la possibilità prospettica di guardare in ogni direzione.
Si tratta, infatti, di sfruttare le facoltà concesse dall’art. 1102 c. c. che consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune senza, però, alterarne la destinazione naturale né impedendone un pari uso agli altri comunisti.
La previsione legislativa è conforme alla natura giuridica del condominio, ente di gestione che si caratterizza per la contestuale presenza di proprietà esclusive e comuni accessorie alle prime.
In tale ottica l’apertura di una finestra, come specificato dalla giurisprudenza, rientra tra le facoltà attribuite ai condomini in virtù della funzione specifica spettante proprio ai cortili e alle facciate comuni che è quella di dare aria e luce ai singoli appartamenti (In tal senso cfr Cass., sez. II, 9 giugno 2010, n. 13784; Cass., sez. II, 26 febbraio 2007, n. 4386; Cass., sez. II, 19 ottobre 2005, n. 20200). L’uso della facciata condominiale per l’apertura della finestra, secondo la giurisprudenza citata, altro non integra che esercizio di un diritto proprio del condomino che se è vero che non risulta essere il proprietario esclusivo è comunque comproprietario, quindi, titolare di un vero e proprio diritto reale.
Gli unici limiti da rispettare sono quelli imposti proprio dall’art. 1102 c. c. ovvero il rispetto della specifica destinazione e la possibilità degli altri condomini di fare parimenti uso del bene.
Il primo requisito indica la funzionalità intrinseca della parte comune che va a utilizzarsi, il suo scopo naturale quindi.
L’utilizzo paritario va inteso non in senso cronologico come contestuale, bensì come conciliabilità oggettiva con le intenzioni di sfruttamento da parte degli altri comunisti.
In altri termini è consentito al partecipante l’utilizzo particolare della cosa comune, ma con i limiti dettati dalla legge ovvero il rispetto del diritto altrui e della funzione propria del bene che va a sfruttarsi in modo più intenso.
Per aprire una finestra sulla facciata del condominio devo chiedere l’autorizzazione all’assemblea?
La questione risulta controversa. Secondo l’impostazione tradizionale è necessario avvertire l’amministratore di condominio che convoca l’assemblea. Recente giurisprudenza, al contrario, ritiene tale passaggio superfluo in quanto si tratta solo di esercizio di diritto attribuito dalla legge e, nello specifico, dall’art. 1102 c. c.
Nel rispetto dei limiti previsti dalla norma, non alterazione della destinazione originaria e possibilità di pari uso degli altri condomini, è inutile l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale (Cass., n. 53 del 2014). La Suprema Corte, a tal uopo, precisa che si tratta solo di uno sfruttamento maggiore del bene che, però, ha alla base il diritto di proprietà sebbene non esclusivo. In tale ottica le deliberazioni dell’assemblea si renderebbero necessarie solo nei casi menzionati dall’art. 1108 c. c. ovvero per le innovazioni finalizzate al miglioramento della cosa siano sempre senza pregiudizio e non eccessivamente gravose, alterazione o costituzione di diritti reali su fondo comune o, ancora, per costituzione di ipoteca.
Oltre alle limitazioni imposte dall’art. 1102 c. c. ci sono altri limiti che devo rispettare?
La giurisprudenza più recente afferma che l’apertura di finestre sulle parti comuni di edificio in condominio non deve sottostare alle norme dettate dal codice civile in tema i luci e vedute proprio perché di tratta di proprietà comune che riceve una tutela particolare e sui generis. Il comproprietario, infatti, non è paragonato al vicino di una proprietà esclusiva in quanto anche egli, sfruttando le facoltà di cui all’art. 1102 c. c., potrebbe ugualmente aprire una finestra.
Il condomino che effettua i lavori deve, però, sempre e in ogni caso prestare attenzione a non inficiare la stabilità e la sicurezza dello stabile. È obbligato, pertanto, a eseguire i lavori a regola d’arte tenuto conto delle caratteristiche statiche del condominio.
Egli, inoltre, non può alterare lo stile della facciata condominiale nel senso che non possono essere apportate modifiche estetiche alla stessa.
Per l’apertura della finestra sulla facciata del condominio devo chiedere autorizzazioni al comune?
Si, l’apertura della finestra sulla facciata comunale necessita delle apposite autorizzazioni comunali.
Necessaria è, pertanto, la SCIA ovvero la segnalazione certificata di inizio attività di cui all’art. 19 legge 7 agosto 1990, n. 241 che sostituisce il rilascio di autorizzazioni, licenze, nulla osta, permessi e atti similari quando gli stessi si basato su un mero accertamento tecnico circa la sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge.
Conclusioni
In conclusione è possibile affermare che il condominio è legittimato all’apertura di una finestra sulla facciata condominiale sfruttando le facoltà concesse dall’art. 1102 c. c. in base al quale è lecito un uso esclusivo della cosa comune se non ne è alterata la naturale funzione e non è impedito agli altri comunisti un analogo utilizzo.
Partendo da tale assunto le coordinate ermeneutiche più recenti non ritengono necessaria l’autorizzazione dell’assemblea trattandosi di esercizio di un proprio diritto e di uso maggiore di cosa comune né dovrebbero rispettarsi le norme codicistiche in tema di luci.
L’attenzione va posta sulla sicurezza dell’edificio che non può essere alterata e sul decoro dello stesso che è immodificabile da parte di un singolo partecipante alla comunione.
Necessarie, inoltre, anche le autorizzazione comunali analogamente a qualsiasi altro lavoro che si intraprende.
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