SONO VALIDI I CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVI CON AIRBNB?

Cosa si intende per locazioni brevi?

Il moltiplicarsi di siti internet e di piattaforme on-line come “Airbnb”, ha favorito l’ incontro della domanda e dell’offerta tra persone che dispongono di unità abitative da locare con persone in cerca di appartamenti da locare per brevi periodi, conseguentemente si sono ridotti  i termini della stipula dei contratti, data la contestualità della proposta e dell’accettazione.

Sicché, quando si parla di locazioni brevi ad uso turistico si rinvia inevitabilmente all’art. 4 del d.l. n. 50/2017, secondo il quale si intendono locazioni brevi quelle locazioni di durata non superiore a 30 giorni, stipulate direttamente da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di impresa, ovvero indirettamente con l’ausilio di intermediari o portali telematici come “Airbnb”.

Nel contratto breve di locazione possono essere contemplate prestazioni di tipo accessorio a quelle ad uso abitativo, come ad esempio servizi di pulizia, biancheria o wi-fi; giova ricordare, che le prestazioni di biancheria debbano essere solo accessorie e non intrinseche alla prestazione contrattuale, altrimenti si configurerebbe un’attività alberghiera, come tale suscettibile di essere comunicata alla Camera di Commercio.

Quindi attraverso portali come “Airbnb” è possibile cercare un’unità abitativa di proprio interesse, inserendo alcuni parametri come ad esempio la località, la tipologia dell’immobile, il periodo di rifermento con l’indicazione della data di check in e della data di check out, nonché, delle caratteristiche dell’immobile. ( Ad esempio vista mare, con piscina o soffitta ecc..)

Mentre, per contro, l’host (locatore) presenta il proprio immobile con supporto fotografico mostrando le caratteristiche dello stesso e degli eventuali servizi offerti; inoltre il portale deve indicare tutte le informazioni non solo afferenti le caratteristiche dell’appartamento ma anche del contratto.

A titolo esemplificativo, il locatore deve inserire la durata del contratto e il termine massimo, le condizioni di recesso e di pagamento, eventuali contatti ecc…

Tanto premesso, prima di valutare se il regolamento condominiale possa o meno vietare le locazioni brevi, si rende, altresì, necessario ricordare il discrimen tra locazione breve ad uso turistico e attività alberghiera.

La locazione breve, se anche finalizzata all’uso turistico differisce dall’attività alberghiera per l’accessorietà delle prestazioni di pulizia e di cambio biancheria.

Difatti, qualora le suindicate prestazioni risultassero prevalenti si tratterebbe di attività alberghiera, che non solo necessiterebbe di approvazioni condominiali (qualora l’immobile sia ubicato in un complesso condominiale), ma sarebbe anche sottoposta ai regolamenti Comunali e all’obbligo della partita IVA.

Il regolamento condominiale può vietare gli affitti brevi?

Sovente le locazioni brevi possono creare problematiche in termini di quiete pubblica, qualora gli immobili da locare si trovino in complessi condominiali; tali disturbi potrebbero essere provocati dal ricambio di inquilini, spesso sconosciuti agli altri condomini.

Ciò premesso, ci si chiede se i condomini possano opporsi alle locazioni brevi poste in essere da altri condomini o di uno solo di loro.

Al riguardo, la giurisprudenza di legittimità ha statuito in senso favorevole a favore delle locazioni brevi, qualora il regolamento condominiale non esprima, in tal senso, espresso divieto.

Ne discende che non sarà sufficiente neanche un generico divieto per locazioni brevi, ma si riterrà all’uopo necessaria una specifica clausola contrattuale approvata dall’unanimità dei condomini e sottoscritta in sede di rogito notarile.

A titolo esemplificativo, la clausola deve rinvenire da un contratto, vale a dire che lo stesso regolamento condominiale deve essere approvato e sottoscritto in sede di rogito notarile per l’acquisto della casa.

Oltretutto, la clausola contrattuale deve indicare specificamente l’attività che si vuole vietare.

Ad esempio, non può essere vietata l’attività di B&B qualora la clausola contrattuale contenuta nel regolamento e sottoscritta in sede di rogito notarile, vieti ai condomini la modifica della sola destinazione d’uso dell’immobile.

Difatti, secondo la giurisprudenza di merito l’attività di B&B non altera la destinazione d’uso dell’immobile, che appare ,anzi, compatibile con la destinazione abitativa e non rientrerebbe nelle attività di tipo alberghiero. ( Tribunale di Roma del 17.09.2015)

In quali casi i condomini possono quindi opporsi alle locazioni brevi?

Sulla scorta di quanto premesso, i condomini potranno opporsi alle locazioni brevi solo nelle seguenti ipotesi:

• che vi sia una clausola contenuta nel regolamento approvato insieme al rogito per l’acquisto della casa;
• che la clausola vieti espressamente una data attività;

In assenza di tali presupposti il singolo proprietario che intenda locare il proprio immobile per brevi periodi può farlo senza chiedere il permesso agli altri condomini.

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