Recupero Crediti Condominiali

9 Aprile 2019|Recupero crediti|

Recupero Crediti Condominiali

recupero crediti condominialiAnche nel Condominio sono frequenti le situazioni di mancato pagamento – ovvero morosità –  nelle quali il debitore  cioè non provvede al pagamento del dovuto alla scadenza.  Nel caso di specie il debitore è il condomino  (proprietario esclusivo dell’appartamento/unità immobiliare e contestualmente comproprietario delle parti comuni) ed il debito da recuperare è quindi costituito  dalle quote per oneri condominiali che l’assemblea deve aver prima deliberato.

Quando c’è un atteggiamento ostruzionistico da parte del debitore è facile che l’assemblea, considerando i tempi lunghi ed i costi elevati,  consideri l’accesso al Tribunale quale ultima spiaggia. Con ciò confidando in un riscontro positivo con solleciti  prima bonari e poi formali.

Con la recente Riforma del Condominio tuttavia l’amministratore ha l’obbligo di attivarsi  per la riscossione dei crediti non pagati dai condomini ; anche senza dover prima chiedere autorizzazione a ciò.

L’obbligo di promuovere il recupero del credito  scatta entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio di bilancio nel quale il credito esigibile è compreso. Se non agisce in tal senso l’amministratore diventa passibile di azione di responsabilità ed eventuale risarcimento del danno; ma rischia soprattutto la revoca da parte dell’assemblea o addirittura la  revoca giudiziale dal proprio incarico ex art. 1129 c.c. comma XII n. 6, che ciascun condomino potrà promuovere autonomamente.

La via giudiziaria per il recupero del credito condominiale  consiste nella possibilità di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (senza quindi obbligo di mediazione). Ciò significa che il condominio già dal giorno dopo la notifica al debitore del decreto ingiuntivo – senza attendere i giorni 40 previsti dal codice di procedura civile per poter prospettare opposizione – può procedere con l’esecuzione forzata.

 

TUTTE LE FASI  (IN BREVE)   PROPEDEUTICHE AL DECRETO INGIUNTIVO

Ecco in breve la strada prevista dal Codice per arrivare, nei casi di perdurante morosità  del pagamento degli oneri condominiali   ad emissione del decreto ingiuntivo.

L’assemblea approva la spesa, le quote di ripartizione  vedono i criteri suesposti utili alla determinazione dei dati economici e matematici  sottesi a quantificazione in concreto.

In seguito e nei previsti termini l’ Amministratore pro tempore  richiede formalmente il pagamento  al singolo Condomino o soggetto di riferimento (sollecito bonario).

Perdurando inadempimento l’Amministratore  incarica l’Avvocato di richiedere in Tribunale o al giudice di Pace, il base al valore del credito da esigere,  il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Per ottenere il decreto, l’avvocato dovrà depositare il bilancio preventivo e/o consuntivo del Condominio, unitamente alla delibera assembleare di approvazione. Ottenuto il decreto, verrà notificato al condomino inadempiente unitamente all’atto di precetto.

Con quest’ultimo atto si dà al condomino moroso la possibilità  di saldare il dovuto entro e non oltre 10 giorni dalla notifica; in difetto di pagamento, si potrà procedere all’ esecuzione forzata. Quanto all’esecuzione forzata il condominio ha sempre la possibilità di aggredire i beni del debitore (conto corrente, stipendio ecc.) oppure  l’unità immobiliare  del condomino moroso, iscrivendovi ipoteca e poi procedendo con pignoramento immobiliare e vendita all’ asta.

Attenzione, il pignoramento dell’abitazione vale anche per le unità immobiliari inserite in fondo patrimoniale.

 

AUTOTUTELA DEL CONDOMINIO

Due sono gli strumenti che l’amministratore può e deve utilizzare  in via autonoma   anche senza dover ricorrere all’avvocato.

  1. Il primo è la possibilità di sospendere il condomino moroso dall’utilizzo dei servizi comuni.
  2. Il secondo è rappresentato dalla denuncia del suo nominativo ai creditori del condominio affinchè questi procedano con le dovute azioni esecutive. Infatti l’amministratore, quando gliene fanno richiesta,  ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., è tenuto a consegnare ai creditori del Condominio non ancora soddisfatti i dati dei signori condomini morosi (per es. quando qualora il pignoramento presso il conto corrente del Condominio non fosse andato a buon fine).

Il primo : a) significa, ad esempio, la reale possibilità  di chiudere l’acqua centralizzata ovvero il riscaldamento o la luce di pertinenza.  Così come implica la possibilità   di  intimare divieto di parcheggio nel cortile condominiale. Condizione per poter effettuare ciò è che il condomino non paghi da almeno 6 mesi gli oneri richiesti ; quindi alla stregua di pregressi solleciti.

Il secondo: b) significa che i creditori del condominio possono intentare contro lo stesso condomino moroso  le consuete azioni di recupero crediti secondo le quote di millesimi del medesimo e solo se è inadempiente per le proprie quote condominiali  per quel preciso debito verso il fornitore del condominio.

 

BREVI CENNI SU INCENTIVI ECOBONUS PROROGATI

Considerato l’attuale periodo storico-economico periodo  risulta   sempre utile  per chiunque  un aggiornamento in tema fiscale  /condominiale.

Ad oggi sussiste la proroga agli incentivi fiscali  “ecobonus” del 65% per  annualità  dal 2017 al 2021. La detrazione per i lavori di risparmio energetico sulle parti comuni di edifici condominiali si alza dal 65 al 70% ed anche all’80% se si è in presenza di interventi particolarmente significativi.

In materia di adeguamento sismico – autorizzato dal Comune di appartenenza dopo il 1° gennaio 2017 e sino al 31 dicembre 2021 – spetta una detrazione   del 50% (65% nel 2016)  che si estende in oggi anche alla zona sismica 3 e si recupera in 5 anni anziché in 10.

Se a seguito dei lavori  approvati dall’assemblea la classificazione sismica dell’edificio migliora , la detrazione sale al 75% e se le classi sismiche  “recuperate” sono almeno 2, sicchè il bonus può arrivare anche all’85%.

L’amministratore in questa veste ed ai fini della detrazione fiscale deve  fornire ai condomini, ogni anno a chiusura bilancio, deve rilasciare ai proprietari dello stabile  l’attestazione  della quota di spese pagate così  da poter ognuno detrarle nel modello 730 o in Unico.

 

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