Nel caso in cui si sia interessati ad acquistare una casa sulla quale è ancora presente un’ipoteca bancaria, in quanto il mutuo del vecchio proprietario non è ancora stato estinto, si prospettano due alternative: è possibile richiedere l’estinzione del mutuo prima di procedere all’acquisto dell’immobile, oppure si può eseguire il cosiddetto accollo del mutuo.
L’accollo del mutuo prevede sostanzialmente che il compratore dell’immobile subentri alle obbligazioni del mutuo di cui è titolare il venditore, di conseguenza il compratore si assume tutti gli impegni previsti dal contratto stipulato dal suo predecessore, o comunque degli impegni parziali, come vedremo meglio nella distinzione tra diverse tipologie di accollo.
Nella procedura di accollo del mutuo figurano dunque i seguenti soggetti: l’accollato, cioè il venditore nonché titolare del vecchio mutuo, l’accollante, quindi chi si appresta ad acquistare l’immobile e a subentrare nel mutuo, e l’accollatario, quindi la banca che ha rilasciato il mutuo e che vanta dunque un’ipoteca sul bene.
L’accollo del mutuo è disciplinato dall’art. 1273 del Codice Civile, e si distinguono due diverse tipologie di accollo, ovvero l’accollo del mutuo cumulativo e l’accollo del mutuo liberatorio.
L’accollo del mutuo cumulativo è quello più diffuso e non libera totalmente il vecchio titolare di mutuo dagli obblighi nei confronti dell’istituto bancario: nel caso in cui il compratore dell’immobile dovesse essere impossibilitato a pagare le rate del mutuo, la banca ha comunque modo di rifarsi sul vecchio titolare.
Non è così nell’accollo del mutuo liberatorio, in cui il subentro del compratore dell’immobile è totale, di conseguenza il vecchio titolare di mutuo viene liberato completamente da ogni onere.
L’accollo del mutuo sa rivelarsi una soluzione interessante sia per l’accollato che per l’accollante: l’accollato può infatti liberarsi senza criticità di un mutuo che non è più in grado di sostenere dal punto di vista economico, mentre l’accollante può evitare le spese notarili e di istruttoria.
Questi, ovviamente, sono solo dei suggerimenti di massima: prima di eseguire un’operazione di questo tipo è importante valutare la convenienza del singolo caso anche attraverso una serie di verifiche, su tutte che l’accollato sia in regola con i pagamenti e non rientri nella categoria dei cattivi pagatori.
L’avvocato sempre con te!
Federico Vittorio Bordogna nato il 21 Aprile 1970. Avvocato del Foro di Milano, marito e genitore di quattro figli. Laureato all’ Università degli Studi di Milano, appassionato di lettere e filosofia, ha maturato una ventennale esperienza in sede giudiziale prevalentemente nel diritto civile e commerciale conseguendo importanti risultati per aziende e privati.
