Assenza del regolamento condominiale: come fare per ottenerlo?

3 Settembre 2015|Diritto Condominiale|

Ho già enumerato nei post precedenti i molteplici vantaggi del regolamento condominiale. Tale documento serve anzitutto a mettere nero su bianco regole di buonsenso che dovranno essere rispettate da tutti i proprietari, nonché a predeterminare compiti aggiuntivi a carico dell’amministratore, oltre a disciplinare mille altri comportamenti collegati alle spese e al decoro delle parti comuni.

Ma se ci accorgiamo che nello stabile in cui viviamo questo documento non esiste, come possiamo fare in modo che sia stilato, approvato e rispettato dai nostri vicini?

Ricordate? Il regolamento, in base all’art. 1138 comma I c.c., è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci. Al di sotto di questa soglia il Legislatore è fiducioso che le persone coinvolte possano trovare un punto d’accordo sulle varie necessità di condominio, senza dover passare dalla stesura di regole.

regolamento di condominio

Se i condomini sono meno di dieci, difatti, chi vuole che il proprio palazzo sia dotato di regolamento deve chiedere all’amministratore di mettere all’ordine del giorno tale questione oppure, se non vuole attendere la prima assemblea utile, deve richiedere la convocazione dell’Assemblea straordinaria, con i criteri previsti dall’art. 66 disp.att.c.c. (richiesta di almeno due condomini che rappresentino il valore di 1/6 dell’edificio).

Una volta convocata l’Assemblea, è necessario che i partecipanti approvino il regolamento con la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136 comma II. E nel malaugurato caso che qualcosa vada storto (assemblea deserta, delibera negativa, mancanza del numero legale…), in un palazzo con meno di dieci partecipanti non è possibile fare nient’altro.

Ma se i condomini sono più di dieci?

Nel II comma dell’articolo 1138 c.c. viene esplicitamente dettato che ogni abitante dello stabile possa prendere l’iniziativa per la formazione ex novo del documento. Anche in questo caso, il percorso è quello della convocazione dell’assemblea delineato poco fa.

Tuttavia qualcosa potrebbe non andare per il verso giusto, impedendo l’approvazione del regolamento da parte dell’assemblea, a causa dell’inerzia e del disinteresse dei coinquilini del palazzo, soprattutto in caso di stabili molto popolosi. A fronte del boicottaggio o dell’inattività dell’assemblea dei condomini, è stato reso possibile a chi decide di operare per la formazione del regolamento di rivolgersi al Tribunale per vederlo approvato.

In tale ipotesi, ricordiamo che il Giudice non potrà sostituirsi con il proprio metro di giudizio alla volontà dei proprietari, ma potrà limitarsi a fare adottare il regolamento a lui sottoposto, purché non sia lesivo degli interessi degli altri condomini.

Il magistrato, infatti, potrà approvare un regolamento ligio dei limiti imposti dalle norme inderogabili e che non incida sui diritti derivanti dagli atti d’acquisto e sui diritti derivanti dalla proprietà di ciascun condomino. Il giudice, in conclusione, potrà approvare solo un regolamento cosiddetto assembleare.

Nel caso in cui venga sottoposto al togato un documento che non rispetti pienamente queste indicazioni, il giudice potrà approvarne una parte e depennare quella non rispettosa dei diritti inviolabili derivanti dalla proprietà di ciascun proprietario.

Tale regolamento diventa efficace solo col passaggio in giudicato della sentenza. A questo punto il regolamento è efficace per tutti i proprietari degli appartamenti, con buona pace per chi non l’avrebbe voluto!

A presto! L’avvocato sempre con te!


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