I vicini devono fare come le tegole del tetto, a darsi l’acqua l’un l’altro (G. Verga)
Il tetto del condominio svolge ovviamente la funzione di proteggere l’edificio dagli agenti atmosferici, in particolare l’ultimo piano. Solitamente è composto da falde, mentre in alcuni edifici è costituito dal lastrico solare, ossia una pavimentazione lineare.
Capire di chi è la proprietà di questo spazio a volte può essere complesso e può dare vita a dissidi in seno all’Assemblea. In questo post cercheremo pertanto di dare risposta ai vostri probabili dubbi in merito alla determinazione della proprietà di questo spazio.
L’articolo 1117 c.c. indica “i tetti e i lastrici solari” tra l’elenco delle parti comuni. Ma è altrettanto vero che lo stesso articolo specifica che i tetti sono comuni salvo che “dal titolo non risulta il contrario” e cioè se in merito alle coperture non viene stabilito diversamente dal regolamento condominiale o dai contratti di provenienza.
Qualora dal regolamento o dai rogiti non risulti precisata la proprietà del tetto, sarà la funzione stessa svolta dal medesimo a indicare a chi il tetto appartiene. Precisamente: se il tetto è costituito da un corpo unico che copre tutti gli edifici con continuità, allora sarà di tutti i residenti del condominio. Se invece il complesso condominiale è formato da più corpi distinti l’uno dall’altro, ognuno con una propria copertura, allora ogni porzione di tetto sarà di proprietà di chi abita al di sotto di questo.
La Cassazione a Sezioni Unite (n. 7449/1993) ha infatti confermato che una parte dello stabile è di proprietà comune di tutti i proprietari solo se questa è costruita per servire tutti gli appartamenti; diversamente, se è ausiliaria a una sola abitazione o a un ristretto gruppo, deve ritenersi proprietà di queste ultime.
Per semplificare, poniamo il caso di un complesso condominiale costituito da quattro palazzi disposti a quadrato, del quale tre lati sono stabili alti otto piani e collegati tra loro, mentre uno è di soli due piani. L’edificio più basso rispetto agli altri è stato costruito così, per permettere l’illuminazione solare nel cortile interno e negli altri stabili di otto piani. Di chi è il tetto del palazzo più basso? E di chi è la copertura degli altri tre edifici?
Al quesito si deve rispondere in primis controllando il regolamento di condominio e ciò che in esso viene precisato in merito alle parti comuni. Se nel regolamento viene indicato che il tetto dei quattro corpi di fabbrica è proprietà unica e indivisibile di tutti i proprietari, allora tutti i condomini saranno obbligati a concorrere alle spese di manutenzione o di rifacimento del tetto delle quattro ali, trattato come unico corpo e un’unica spesa.
Se invece il regolamento condominiale tace a riguardo, giurisprudenza comune, di cui la sentenza prima citata è solo uno dei casi più noti e importanti, stabilisce che i proprietari del tetto dell’edificio più basso sono solo i condomini di tale struttura.
A presto! L’avvocato sempre con te!
