L’accordo alla stipula del contratto
Se i contratti di locazione per uso abitativo sono normati dalla legge 392/78, che stabilisce chiaramente la suddivisione delle spese in funzione della loro natura, per i contratti commerciali non esiste una legge chiara.
In particolare per le spese relative a lavori straordinari i casi di controversie tra locatore e conduttore sono numerosi e riguardano aspetti anche molto diversi, essendo molto variegate e peculiari le varie tipologie commerciali.
In linea generale si prevede che le spese ordinarie e straordinarie di un edificio adibito (ad esempio) a laboratorio o produzione siano a carico del locatario per tutte le parti interne, che ovviamente siano state modificate in base alle esigenze di produzione, mentre le opere esclusivamente murarie esterne siano di competenza del locatore.
Il sinallagma relativo va lasciato al buon senso e comunque stabilito in fase di contrattazione tra le parti, che sono libere di disciplinare a proprio piacimento le spese di manutenzione straordinaria (Cass. n. 9019 del 30.04.05).
È prassi prevedere un regime di ripartizione a sè, relativo a spese di “notevole entità economica” (Cass. n. 8814 del 9.10.96) in fase di perfezionamento contrattuale, ma non essendo obbligatoria tale clausola, in caso di esborsi relativi a lavori straordinari questi vengono generalmente così ripartiti tra le parti:
– suddividendo gli oneri economici tra locatore e conduttore secondo una percentuale stabilita;
– applicando l’art. 23 della legge 392/78 (sulle locazioni degli immobili urbani), ovvero la spesa sostenuta dal locatore viene in parte ripagata integrando il canone di locazione in una percentuale non superiore all’interesse legale del capitale impegnato nei lavori, al netto delle indennità e contributi che il locatore abbia percepito o percepirà in riferimento all’opera da questi sostenuta.
Lavori di adeguamento a carico del conduttore
Il locatore non è responsabile delle opere di adeguamento, modifiche o trasformazioni ove queste si rendano necessarie per rendere lo stabile idoneo all’uso convenuto.
Con sentenza n. 8303 del 31.3.2008 la sez. III la Corte di Cassazione invoca l’art. 1575 c.c. in base al quale il locatore è responsabile dell’idoneità della cosa locata così come convenuto, cioè rispetto allo stato esistente alla stipula del contratto, esonerandolo di fatto da ogni onere relativo alla messa in opera per renderla idonea ad una specifica attività, anche nel caso in cui determinate modifiche si rendessero necessarie per imposizione di legge.
Salvo patto contrario non è nemmeno responsabilità del locatore ottenere permessi, concessioni o autorizzazioni in merito alla trasformazione dello stabile, anche se tali modifiche si rendessero necessarie alla messa in conformità dello stesso in relazione ad uno specifico utilizzo commerciale.
Le divergenze tra locatario e conduttore nel caso di edifici adibiti ad uso commerciale sono all’ordine del giorno, soprattutto per la mancanza di una legge mirata, tra l’altro di difficile impostazione, essendo le tante tipologie commerciali molto diverse per esigenze, strutturazione e regolamentazione.
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