Impugnare il regolamento di condominio: come fare?

26 Agosto 2015|Diritto Condominiale|

L’amministratore e il regolamento di condominio sono i pilastri su cui si fonda il quieto vivere di uno stabile. Più il palazzo è popoloso, più questi elementi saranno importanti. Siccome non è detto che i migliori regolamenti o i migliori amministratori siano esenti da errori, il Legislatore ha previsto delle norme per correggerli.

Come è possibile, infatti, revocare l’amministratore quando commette gravi irregolarità (e a questo riguardo vi consiglio la lettura nel blog del post sui motivi di revoca dell’amministratore), così è altrettanto possibile impugnare il regolamento di condominio quando lede i diritti di singoli proprietari.

L’inadeguatezza di un regolamento, di fatto, porta con probabilità a ledere interessi di singoli proprietari. Pensate per esempio a regolamenti sorti in origine senza tenere conto della popolazione che avrebbe vissuto nel caseggiato oppure a palazzi destinati inizialmente a case popolari, come alcuni liberty del primo novecento, divenuti poi negli anni edifici di prestigio.

Com’è intuibile, un documento stilato per un residence o per uno stabile in una località di villeggiatura, in cui la maggior parte dei proprietari vi abita solo nei periodi festivi, dovrà essere molto diverso da una disciplina predisposta per una palazzina alle porte di una grande città. Parimenti, un edificio composto da appartamenti di ampie metrature destinati a grandi famiglie, avrà bisogno di un regolamento diverso rispetto a un palazzo di ringhiera “vecchia Milano” prevalentemente formato da monolocali o bilocali, nei quali in origine vivevano famiglie numerose con bagno esterno, mentre oggi sono stati trasformati in appartamenti moderni e di sapore (magari con travi a vista o arcate in mattone, destinati a single o a giovani coppie).

Un altro motivo per cui il regolamento può essere considerato inadeguato, è quello di essere troppo sbilanciato a favore di alcune pretese, a scapito di altre, realizzando così un precario equilibrio destinato a cedere alle prime incomprensioni. Un esempio d’interessi contrapposti, che devono essere sapientemente bilanciati dal regolamento, potrebbe essere il caso di un residente che abbia una vita sociale piuttosto intensa e organizzi spesso cene conviviali, contrapposto all’abitante della palazzina amante del silenzio e della lettura; sarà nell’interesse del primo evitare l’approvazione di un regolamento che limiti il parcheggio nel cortile dello stabile, mentre il secondo cercherà di far approvare quelle disposizioni.

Ancora. Ipotizziamo un condomino particolarmente atletico: a lui converrà approvare un regolamento che destini una parte del cortile comune ad area sportiva, con attrezzi idonei per fare piegamenti, addominali e flessioni, al contrario di chi, invece, vorrebbe una destinazione del giardino a giochi per bambini.

Bilanciare sapientemente i diversi interessi in gioco è assai difficile. Può ben accadere, quindi, che una volta riletto a mente fredda il regolamento, ci si accorga che contiene articoli che ledono i nostri interessi. Come possiamo impugnarlo? Quali sono i rimedi a nostra disposizione?

Se è l’assemblea condominiale a predisporre il regolamento, ci si può opporre sulla base dell’art. 1107 c.c.. Questa disposizione del codice civile sancisce che i partecipanti dissenzienti e assenti possono impugnare il regolamento avanti l’autorità giudiziaria, entro 30 giorni dall’approvazione o dalla comunicazione dello stesso.

Tale vincolo temporale di 30 giorni è valido solo per  i vizi che possono essere considerati annullabili, mentre i vizi che producono una totale nullità delle disposizioni possono essere contestati senza limite di tempo.

Riprendiamo il caso del condomino socievole e dedito all’organizzazione di simposi nella propria abitazione. Anche decorsi i 30 giorni dall’approvazione del regolamento assembleare, egli può benissimo contrastare per nullità l’articolo che vieta a chi possiede un appartamento di parcheggiare nel cortile o nei box interni dopo le 22:30.

Se invece il regolamento è contrattuale, essendo stato accettato da tutti i proprietari al momento dell’acquisto oppure approvato all’unanimità dall’assemblea dei condomini, questo ben può incidere sui diritti del proprietario, limitandoli ab origine. In questo caso non è possibile impugnare il documento, a meno che esso preveda norme contrarie agli articoli considerati inderogabili dal Legislatore, elencati dall’art. 1138 comma IV c.c..

Il regolamento, dunque,  svolge un importantissimo compito di presidio di legalità, ma il Legislatore, lungi dal rendere le normative facili e comprensibili per un vasto pubblico, ha creato una disciplina lacunosa ed equivoca. Tutto ciò permette a chi vorrebbe approfittare della solita mancanza d’interesse per la res comune di prendersi libertà che non gli spettano.

Non lasciare che l’incuranza leda i tuoi interessi. Affidati all’avvocato Federico Vittorio Bordogna per difendere i tuoi diritti sulla casa!

A presto! L’avvocato sempre con te!


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