La ripartizione delle spese condominiali comuni

17 Novembre 2015|Diritto Condominiale|

“Dalla conchiglia si può capire il mollusco, dalla casa l’inquilino. (Victor Hugo)”

Cari amici, uno degli argomenti più sentiti e a maggior rischio di liti condominiali è sicuramente la ripartizione delle spese condominiali comuni, sia ordinarie che straordinarie. Sappiamo che è un tema molto caldo e che suscita spesso conflitti infiniti, soprattutto in periodo di crisi economica come quello attuale che si protrae, ahinoi, ormai da molti anni. Vero è che se un proprietario non paga le spese condominiali causa un danno ad effetto domino a tutti gli altri residenti, nonché al Condominio nel suo complesso.

Infatti, il mancato pagamento delle spese ordinarie da parte di alcuni condomini costringe gli altri proprietari alla copertura degli insoluti affinché non venga meno il pagamento integrale delle forniture o dei servizi condominiali come la portineria, la pulizia delle scale, la gestione del verde… Oltretutto, i proprietari puntuali nei pagamenti devono anche anticipare le spese per affrontare le azioni giudiziarie nei confronti dei condomini morosi, con ulteriore appesantimento delle spese correnti da sostenere. Naturalmente questa situazione nemmeno aiuta all’instaurazione di un clima civile e amichevole che, con le dovute tolleranze, dovrebbe esserci in tutti i Condomini.

Quanto alle spese straordinarie, invece, soprattutto nei periodi di crisi come l’attuale, vi è la tendenza da parte della maggioranza dei proprietari a non approvarle in assemblea, ovvero a rinviare l’eventuale decisione, per non affrontare sul momento ulteriori costi. Procrastinare i lavori di manutenzione, però, se da una parte fa risparmiare i condomini sulla spesa corrente, alla lunga potrebbe anche portare alla fatiscenza del palazzo. Trascurare le riparazioni straordinarie, ovvero fare interventi raffazzonati che peraltro sommati sono più onerosi di un solo intervento risolutore, peggiora le condizioni dell’edificio, sia esteticamente che strutturalmente.

Solitamente la prima cosa che si nota di un palazzo è la facciata, che ne svela lo stato di manutenzione. Pezzi di intonaco si staccano? Frammenti di cornicioni si sfaldano e cadono a terra, causando pericolo a passanti o a veicoli parcheggiati? Il colore non è più brillante e la struttura esterna è sporca a causa della vetustà e dello smog? Il tetto è vecchio e necessita continuamente di interventi? Il cortile è infestato da erbacce? Le ringhiere e le cancellate sono arrugginite?

Ebbene, quanto pensate possa valere un appartamento in uno stabile in queste condizioni? Capite che i tanti sacrifici fatti per l’acquisto della vostra abitazione saranno stati completamente inutili se questa perde valore. Gli anni di duro lavoro per acquistare un casa, che è poi il bene rifugio per eccellenza, saranno stati gettati al vento se il condominio intero non viene curato. L’incuria dello stabile, il deterioramento delle parti comuni, i citofoni vetusti, per citare solo alcuni dei molti segnali di scarsa manutenzione di un condominio, sono validi motivi di deprezzamento degli appartamenti. In un palazzo ben tenuto e curato, i prezzi delle case saranno sempre in linea con il valore di mercato, a conferma che i vostri risparmi sono stati ben investiti; viceversa, in un fabbricato poco mantenuto, il valore degli appartamenti sarà sempre inferiore alle quotazioni immobiliari, con perdite di valore spesso anche notevoli.

Ma adesso, cari amici, dopo questi doverosi preamboli, ritorniamo alle nostre spese condominiali e vediamo come devono essere suddivise tra i vari proprietari. Una volta approvata o deliberata la spesa, il problema può sorgere nell’individuare il criterio di ripartizione applicabile allo specifico intervento, e quindi nel calcolare la quota di spesa che compete ad ogni residente, operazione non sempre facile.

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Tutti, almeno una volta, vi sarete chiesti se contribuite più del dovuto, o perché dovete pagare così tanto per la manutenzione dell’ascensore, visto che vivete al primo piano, o perché mai dovete sobbarcarvi le spese per la sostituzione del motore del cancello elettrico, visto che non avete box e quindi mai lo adoperate. Il procedimento di ripartizione delle spese genera spesso dubbi su come siano divisi i costi fra i vari condomini. Cercheremo pertanto qui di seguito di spiegarvi brevemente la logica dietro la ripartizione delle spese condominiali comuni e i criteri individuati dal Legislatore, sia per le spese ordinarie, sia per le spese straordinarie, in modo da rendervi agevole capire come viene calcolata la vostra quota di spesa.

Ai sensi dell’art. 1223 c.c., i criteri per la ripartizione delle spese sono tre:

A) criterio proporzionale (in base alle tabelle millesimali)

Il primo comma dell’art. 1223 c.c. statuisce che le spese condominiali destinate alle innovazioni, alla conservazione e al godimento delle parti comuni, nonché le spese destinate alle prestazioni di servizi nell’interesse comune (pulizia, manutenzione verde, portineria, amministrazione, tasse, forniture in generale…) sono suddivise in base alle quote indicate nelle tabelle millesimali. Pertanto, salvo diversa convenzione contenuta nel regolamento condominiale, per tali voci di spesa si applica un criterio di proporzione tra la rispettiva quota di proprietà e la comunione dell’edificio. In soldoni, chi possiede appartamenti più grandi (quindi con maggiori millesimi) dovrà contribuire in misura maggiore agli oneri condominiali.  A tale criterio proporzionale, fanno eccezione quelle voci di spesa destinate a servire i proprietari in parti uguali, come ad esempio le spese necessarie per le cassette postali, per i citofoni o per l’antenna centralizzata.

B) criterio in base all’uso

Il secondo criterio previsto invece dall’art. 1123 II comma cod. civ. specifica che se le “cose sono destinate a servire i condomini in misura diversa” allora, pur rimanendo il bene di proprietà comune, la spesa va ripartita in proporzione non ai millesimi bensì all’uso maggiore o minore che alcuni proprietari possono farne rispetto ad altri. Un esempio potrebbe essere il caso dell’esonero dei negozi dalla partecipazione delle spese di giardinaggio, qualora l’uso del cortile interno fosse escluso ai proprietari dei negozi.

C) criterio in base all’utilità

Quanto al terzo criterio previsto dal III comma dell’art. 1123 codice civile, poiché raramente il Legislatore è così chiaro, ne approfittiamo per riportarvi per esteso la definizione adottata dal codice: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. Come infatti abbiamo già sottolineato in altri post, se un bene o un impianto o un elemento architettonico è stato pensato e costruito per servire solo una parte del fabbricato, allora è giusto che contribuisca alle spese solo chi ne usufruisce, traendone utilità.

A presto! L’avvocato sempre con te!


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