La sopraelevazione. Quali sono le regole?

19 Ottobre 2015|Diritto Condominiale|

Il tetto o lastrico solare può essere sopraelevato, vale a dire che è possibile costruire sull’ultimo piano dell’edificio. Infatti, cari lettori, se quando camminate in città fate caso ai meravigliosi palazzi che vi circondano, noterete come alcuni di essi abbiano un attico visibilmente più recente rispetto all’aspetto complessivo del condominio.

Il Legislatore è intervenuto in materia regolando la facoltà di sopraelevare con l’articolo 1127 c.c., dal titolo “costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio”, con il quale ha sancito al primo comma che il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare può costruire nuovi piani o nuove fabbriche, salvo naturalmente eventuali diverse pattuizioni di senso contrario contenute nei rogiti o nel regolamento contrattuale.

Per la sopraelevazione dell’ultimo piano  non c’è quindi  bisogno di alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea. Tuttavia non è prevista una libertà assoluta, poiché questa si scontrerebbe con gli altrettanto meritevoli diritti dei condomini a non subire peggioramenti nell’estetica, nella stabilità del palazzo e nel godimento dei rispettivi appartamenti.

sopraelevazione

Il secondo comma dell’art. 1127 c.c., è infatti draconiano quando afferma testualmente che la sopraelevazione “non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono”. In soldoni non è permesso costruire un ulteriore piano se ciò comporta un pregiudizio per la stabilità del palazzo e quindi alla sicurezza dello stabile, delle altre proprietà e delle persone. La possibilità di creare un nuovo appartamento o un nuovo locale non può e non deve mettere a rischio niente e nessuno, perciò questo vincolo legislativo è assolutamente indisponibile, con buona pace del proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare.

Altri vincoli al diritto di sopraelevazione sono precisati al terzo comma dell’art. 1127 c.c. e sono rispettivamente  la tutela dell’aspetto architettonico e la notevole diminuzione dell’aria e della luce di cui beneficiano gli appartamenti dei piani inferiori. Attenzione, la formula aspetto architettonico adottata dal legislatore non è casuale ma voluta; essa indica in realtà una tutela meno incisiva rispetto al concetto di decoro architettonico, che comporterebbe necessariamente più limiti e più ostacoli alla sopraelevazione.

I residenti del palazzo contrari alla sopraelevazione potranno perciò opporsi in ogni tempo alla sopraelevazione, chiedendo il ripristino dei luoghi ed il risarcimento dei danni, se la sopraelevazione pregiudica la stabilità e la sicurezza del palazzo. Se invece la nuova struttura altera l’aspetto architettonico, oppure diminuisce la luce o l’aria dei restanti appartamenti o delle parti comuni, i proprietari danneggiati avranno vent’anni per far valere la loro pretesa di risarcimento e di restitutio in integrum. Decorso questo lasso di tempo il diritto sarà prescritto e non più esercitabile. La sentenza della Cassazione che ha fatto giurisprudenza sul punto è la n. 10334/1998. Da allora molte altre si sono susseguite, tutte concordi in tal senso.

Quindi, cari lettori, il consiglio dell’avvocato Federico Vittorio Bordogna è di dotarsi preventivamente di una relazione di un ingegnere riguardo alla possibilità di sopraelevare e, una volta constatata la capacità dell’edificio di reggere un ulteriore piano, dotarsi anche di un progetto di nuova costruzione attento a mantenere l’aspetto architettonico del palazzo e a non diminuire eccessivamente l’apporto di luce ai piani inferiori. Tutto questo vi consentirà di prevenire e destituire di fondamento eventuali costose cause.

Ma non è ancora finita. Una volta presa la decisione di edificare nel rispetto dei vincoli descritti, bisognerà mettere mani al portafoglio. L’ultimo comma dell’articolo 1127 c.c., ci ricorda infatti che chi si avvantaggia della sopraelevazione deve versare agli altri condomini un’indennità, che viene quantificata pari al valore dell’area occupata dalla nuova costruzione, diviso per i piani (compreso quello in costruzione),  a cui verrà sottratta la quota che spetta a chi costruisce.

E’ bene anche ricordare, infine, che chi vorrà sopraelevare dovrà provvedere a ricostruire l’eventuale lastrico solare che era presente nel palazzo e del quale i condomini o solo alcuni di essi avevano diritto di usare.

Qualora abbiate dubbi in merito alla possibilità di sopraelevazione o vorrete intraprendere o difendervi in giudizio riguardo all’oggetto di questo post, non esitate a contattare lo Studio Legale Bordogna.

A presto! L’avvocato sempre con te!


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