La terrazza a livello. Chi paga le spese di riparazione o manutenzione?

23 Ottobre 2015|Diritto Condominiale|

È di questi giorni la notizia che l’attico di Gucci situato in cima ad un palazzo al centro di Milano, corredato di piscina e terrazza a livello, è in vendita a prezzi non proprio alla portata delle tasche di tutti. Si vocifera infatti che  la richiesta per tale appartamento è di circa 30 milioni di euro. Una delle caratteristiche che rendono così straordinaria questa abitazione, oltre all’indiscusso appeal di sapere che è appartenuto a Maurizio Gucci, erede di una delle maison di moda più famose al mondo, è la sua splendida terrazza a livello, un angolo ameno in cui poter tenere feste o più semplicemente passare il tempo libero all’aperto, con vista esclusiva sul Duomo di Milano e su corso Vittorio Emanuele, senza tuttavia essere visibili a propria volta.

È indubbio che non sono molte le persone che possano permettersi di prendere in considerazione l’acquisto di un immobile del genere, ma è altrettanto vero che alcuni elementi architettonici di pregio, seppur di metratura più modesta e con lavorazioni meno ricercate, sono presenti anche nelle abitazioni meno esclusive. Tant’è che una delle componenti architettoniche presenti sia nell’appartamento di Gucci in piazza San Babila, sia in moltissimi altri palazzi della penisola, è sicuramente la terrazza a livello.

terrazza a livello

Proprio come il lastrico solare, la terrazza a livello svolge anche l’ulteriore funzione di copertura ed isolante termico per gli appartamenti sottostanti. E alla stessa stregua, la spesa per la manutenzione o riparazione o ricostruzione della terrazza a livello ha lo stesso criterio di ripartizione dettato dall’art. 1126 c.c. per il lastrico solare di proprietà esclusivo, e cioè 1/3 delle spese sono a carico del proprietario della terrazza a livello, mentre i 2/3 dell’onere finanziario devono essere corrisposti dai restanti condomini, che beneficiano della copertura.

Va da sé che la ripartizione delle spese con il criterio dell’art. 1126 c.c. è utilizzabile  solo per i lavori di impermeabilizzare o di coibentazione della terrazza, i cui benefici apportati alla funzione di copertura si estendono a tutti i condomini. Mentre è ovvio che tutti i lavori eseguiti per rendere più godibile, più bella o più funzionale la terrazza a livello restano a carico esclusivo del proprietario.

Per ultimo, ricordiamo che la parte della terrazza che sporge dall’edificio è paragonabile ad un balcone aggettante. In questo caso infatti la superficie non copre le abitazioni degli abitanti del palazzo e neppure assolve a funzione protettiva. Pertanto, le spese sostenute per la riparazione di questa parte aggettante, saranno totalmente a carico del proprietario dell’appartamento, poiché è l’unico a servirsene.

Concludiamo infine con una breve nota sulla facoltà di sopraelevazione proprio sulla terrazza a livello. Anche in questo caso la disciplina applicabile è quella prevista per il lastrico solare dall’art. 1127 c.c.. E’ perciò possibile edificare sulla terrazza a livello, senza chiedere l’autorizzazione al Condominio, corrispondendo agli altri proprietari un’indennità pari al valore dell’area, purché vengano rispettati tre limiti: 1)  la stabilità dell’edificio; 2) l’aspetto architettonico del palazzo; 3) l’illuminazione ai piani sottostanti (che non deve diminuire eccessivamente).

Non ci resta che accomodarci in terrazza, a sorseggiare un buon calice di vino, godendo della luce riflessa del tramonto, che illumina la città.

A presto! L’avvocato sempre con te!

P.S.: Per un approfondimento, vi invito  alla lettura dei miei post dal titolo “La sopraelevazione. Quali sono le regole?” e “Se il lastrico solare è di proprietà esclusiva di un mio vicino, devo pagare le spese di manutenzione?


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