Storia del Condominio. L’insula romana

27 Ottobre 2015|Diritto Condominiale|

Pensate che il condominio sia un’invenzione recente? Pensate che questo modo di costruire, sfruttando al massimo l’altezza soprattutto in città sia prerogativa del ventesimo secolo? Ritenete che soltanto in epoca contemporanea siano state sviluppate le competenze tecniche per edificare stabili estesi in verticale? Ebbene, nulla è più falso. Già gli antichi romani edificavano fabbricati di svariati piani, fino a costringere l’imperatore Augusto a proibire di costruire palazzi più alti di 70 piedi (circa 21 metri), abbassati  da Traiano a 60 piedi (circa 18 metri),  in cui erano presenti innumerevoli abitazioni, poiché spesso molto piccole e formate da poche stanze, come dimostrano le testimonianze scritte e i reperti archeologici, soprattutto quelli rinvenuti ad Ostia, tuttora visitabili.

Molti autori citano infatti episodi che indirettamente ci descrivono i condomini romani. Cicerone per esempio descrive la sua città come sospesa nel cielo, Giovenale stigmatizza le costruzioni in altezza non supportate da adeguate fondamenta, Tertulliano invece, parlando dell’insula Felicles, un palazzo celeberrimo per la sua altezza, irride i romani per la loro volontà di arrivare al cielo con le loro costruzioni..

Il motivo per cui gli antichi romani hanno sentito il bisogno di sviluppare edifici in altezza è che Roma, delimitata da una parte dal mare e dall’altra dagli Appennini, era circoscritta sui sette colli e quindi aveva poca estensione territoriale. Il bisogno di abitazioni fece inoltre aumentare la richiesta di appartamenti in città da parte della moltitudine di persone trasferitesi nell’Urbe, per la maggior parte in cerca di fortuna. Moltissimi erano schiavi, ma molti erano anche esponenti di ceti nobili delle province, che si spostavano a Roma per essere vicino al centro del potere, per stringere alleanze, o semplicemente per poter usufruire di precettori preparati.

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Lo stesso Vitruvio ci racconta che l’Urbe difficilmente avrebbe potuto contenere tutti coloro che dalle province remote dell’Impero si riversavano in città, se le domus fossero state costruite secondo lo stile tradizionale. Questo fece sì che gli architetti aguzzassero l’ingegno in merito al miglior modo di costruire in altezza.

Si stima che la Roma imperiale giunse ad avere 1.200.000 residenti, praticamente una vera e propria metropoli, se si pensa che Milano ad oggi ne ha 1.300.000, Dublino arriva ad appena 530.000 abitanti, Amsterdam ne ha 826.000…

La varietà di estrazione sociale di coloro che giungevano nella caput mundi fece sì che si sviluppassero nello stesso palazzo tipologie di appartamenti molto dissimili tra loro, un po’ come ai giorni nostri. In genere al primo piano o al pianterreno, se questo non era destinato a taverne o negozi, vivevano le famiglie agiate. L’affitto di locali così ampi era infatti appannaggio dei ceti medio-alti, poiché solo loro avevano a disposizione fondi sufficienti per poter pagare i costosissimi affitti.

Salendo su per il palazzo troviamo sempre più gente umile. Il minor costo dell’affitto ai piani superiori, oltre all’evidente scomodità delle scale, era dovuto all’impossibilità di ripararsi adeguatamente dalla pioggia e dal freddo, visto che i materiali edili usati erano sempre più leggeri man mano che si saliva. Inoltre in caso di crolli o incendi era assai più difficile scampare alla morte. La frana o la propagazione di fiamme libere erano infatti tutt’altro che rare, poiché le strutture erano costruite con materiale a basso costo, come legno e mattoni, e il bisogno primario di scaldarsi, sovente con focolari di fortuna, rendeva più che probabile i roghi.

Ricordate la leggenda che narra di un Nerone piromane, che appicca fuoco all’intera Roma per poter avere a disposizione lo spazio sufficiente per costruire la propria superba dimora? Naturalmente la storia non è così, poiché gli incendi nella Roma imperiale erano frequenti e frutto di incidenti, tanto che fu necessario creare il corpo dei pompieri, istituzionalizzati dall’imperatore Ottaviano Augusto. Come sappiamo, ogni leggenda nasconde un fondo di verità e, nello specifico,  l’incendio di Roma da parte di Nerone dimostra come fosse usuale il divampare delle fiamme nell’Urbe.

Il condominio romano, nel periodo del regno ed in seguito della repubblica, era chiamato insula perché in origine gli edifici erano staccati gli uni dagli altri e si ergevano all’orizzonte come vere e proprie isole, circondate dalla fiumana delle strade romane, sempre piene di persone. Con la crescita dell’Impero e l’aumento consequenziale di persone che volevano trasferirsi nella caput mundi, venne meno la caratteristica di costruire edifici circondati ai quattro lati da strade ma, anzi, si iniziarono a costruire palazzi sempre più interconnessi. Tanto che per arginare il fenomeno dei crolli degli stabili, proprio Nerone dovette approvare una legge con la quale si stabiliva che ogni condominio dovesse avere propri muri perimetrali e non potesse condividere la stessa struttura con altri edifici.

La poca stabilità dei condomini nell’antica Roma è facilmente imputabile ai palazzinari dell’epoca, che votati al maggior guadagno possibile, costruivano edifici a basso costo per aumentare il loro profitto. Si narra che proprio Crasso, uno degli esponenti del primo triunvirato, insieme a Cesare e Pompeo, avesse fatto fortuna comprando, subito dopo il crollo, intere aree dove fino a poco tempo prima sorgevano alti condomini, offrendo pochi sesterzi agli sfortunati proprietari….

Sembra proprio, cari lettori, che dalla Roma antica poco sia cambiato. Le esigenze abitative  ed i comportamenti umani paiono simili,  oggi come allora.

A presto! L’avvocato sempre con te!


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