Le spese di manutenzione dei balconi del condominio. Approfondimento giurisprudenziale: Cassazione n. 10209/2015

5 Novembre 2015|Diritto Condominiale|

Come meglio spiegato nel post “un balcone è bello ma può costare caro” i balconi aggettanti, ovvero i terrazzini che sporgono dalla facciata dell’edificio, non sono considerati come parte comune dall’art. 1117 c.c., in quanto sono di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento cui accedono.

001Il balcone incassato nel corpo dell’edificio, invece, viene considerato di proprietà comune del proprietario dell’abitazione cui accede e del proprietario dell’abitazione sottostante, e ciò perché, essendo inserito nella struttura portante dell’edificio, funge sia da sostegno del piano superiore, sia da copertura del piano inferiore.

Date queste indicazioni, precisiamo che le spese di manutenzione relative ai balconi incassati vanno ripartite in misura uguale tra i due proprietari, rimanendo ai sensi dell’art. 1125 c.c. a carico esclusivo del proprietario di sotto, l’intonaco, la tinta e la decorazione della parte inferiore del balcone ed a carico del proprietario di sopra la copertura del balcone. Le spese relative al parapetto in muratura del balcone incassato, inserendosi nella facciata del condominio, vanno invece ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.

Per quanto riguarda invece le spese di manutenzione di un balcone aggettante, esse devono essere sostenute unicamente dal proprietario dell’appartamento a cui ha accesso.

Tuttavia, una cosi netta ripartizione sarebbe troppo semplice, poiché va considerato il fatto che “i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore del balcone quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole vanno considerati comuni a tutti”, così come ribadito dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 10209/2015.

Nella fattispecie un condomino, il cui appartamento era sprovvisto di terrazzino, rifiutava di pagare le spese di rifacimento dei balconi, ritenendole spese individuali. Ma la posizione assunta dal proprietario è stata considerata illegittima dai giudici, in quanto nel caso in esame la manutenzione riguardava il parapetto ed il sottoterrazzo dei balconi aggettanti, che erano stati ritenuti elementi decorativi della facciata.

Gli ermellini ci ricordano giustamente che le spese relative ad elementi decorativi, che hanno una funzione ornamentale del palazzo e giovano all’estetica della facciata, vanno suddivise tra tutti i condomini, secondo i millesimi di loro proprietà.

Pertanto il proprietario di un balcone aggettante, ove voglia evitare di accollarsi tutti i costi relativi alla parte inferiore o frontale o esterna del proprio balcone, potrà far contribuire alla spesa tutti i condomini pro quota solo a fronte dell’esistenza sui balconi di elementi decorativi o di pregio artistico. Si pensi ad esempio ai balconi in stile Liberty, che in genere sono vere e proprie decorazioni di un palazzo…

Purtroppo la valutazione del pregio decorativo ed estetico degli elementi del balcone e la loro contribuzione al decoro della facciata non è sempre ovvia come per i balconi liberty; sovente, infatti, si tratta solo di elementi senza particolare pregio artistico, ma che conferiscono comunque una linearità armonica alla facciata. Soprattutto nelle recenti costruzioni, gli elementi decorativi del balcone non sono facilmente individuabili, ma se valutati caso per caso, potrebbero essere ritenuti idonei a comporre l’estetica complessiva dell’edificio.

Ti consigliamo di rivolgerti allo Studio Legale Bordogna per esaminare la sussistenza in concreto di elementi decorativi sul tuo balcone, in quanto, come avrai notato, non sempre è così pacifica ed ovvia.


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