Oggi, cari amici, proseguiamo con il tema delle tabelle millesimali le quali, giova ricordarlo, rappresentano il valore attribuibile alla propria unità immobiliare (appartamento, box, deposito, negozio o altro) in proporzione al valore degli altri appartamenti dello stabile. Questa stima serve per l’addebito al proprietario delle spese condominiali comuni e per determinare il potere di rappresentanza in assemblea del medesimo.
Come abbiamo già spiegato, le tabelle sono di solito predisposte dal costruttore, allegate e accettate con il regolamento condominiale all’acquisto dell’immobile. Ed essendo un fatto compiuto, difficilmente i compratori si interessano alle modalità di redazione e ai criteri utilizzati per l’attribuzione dei millesimi ai loro appartamenti.
L’art. 68 II comma disp. att. c.c. è molto vago nell’indicare i criteri per la redazione delle tabelle. L’unica indicazione fornita dal codice è di non prendere in considerazione, tra i criteri di accertamento del valore degli immobili, i canoni locatizi, i miglioramenti e lo stato di manutenzione. Quindi, per determinare il valore proporzionale di ciascuna proprietà, devono essere utilizzate soltanto le caratteristiche fisse ed immutabili come la grandezza, il numero di vani, l’altezza, l’esposizione al sole e l’ampiezza delle finestre, il piano in cui è collocato l’appartamento e così via.
Oltre a tali indicazioni, non esistono ulteriori regole obbligatorie da applicare nella valutazione del valore millesimale degli immobili. I periti, tuttavia, hanno uniformato, e ristretto a due, i criteri per la redazione delle tabelle: in base al prezzo o in base alle caratteristiche strutturali.
Con il primo criterio, vale a dire la redazione delle tabelle in base al prezzo, la somma complessiva dei prezzi di tutti gli immobili viene divisa per il numero mille. Il coefficiente così ottenuto viene moltiplicato per il prezzo di vendita di ogni unità immobiliare, ottenendo per ciascuna il valore espresso in millesimi.
Le tabelle redatte con tale metodo, tuttavia, non sono precise rappresentazioni della stima degli immobili, poiché nella valutazione entrano in gioco variabili incerte e aleatorie come la capacità di contrattare degli acquirenti, la necessità del costruttore di chiudere in fretta le vendite… Tale modalità ha però il vantaggio di essere facilmente applicabile da chiunque. Tuttavia l’uso del prezzo come criterio può falsare il valore millesimale attribuibile alle unità immobiliare ed è pertanto scarsamente adottato.
I periti, invece, redigono solitamente le tabelle in base alle caratteristiche degli appartamenti, utilizzando i criteri di valutazione espressi nella circolare n. 12480 del 26.03.1966 del Ministero dei lavori pubblici, (aggiornata dalla successiva circolare ministeriale n. 2945 del 26.07.1993). Tali direttive, pur dettando norme imperative solo per l’edilizia statale e sovvenzionata, sono state adottate come riferimento anche per l’edilizia privata, perché costituiscono una guida ragionata ed estremamente puntuale ai parametri da utilizzare.
La metodologia prescritta nelle circolari prevede l’assegnazione di un coefficiente riduttore in base alla destinazione di ogni stanza, all’orientamento, alla luminosità e prospetto della medesima, nonché l’assegnazione di un coefficiente riduttore all’intero appartamento in base al piano in cui è ubicato. Tali coefficienti riduttori sono così denominati perché, essendo di valore inferiore ad 1, moltiplicati per la metratura del vano o dell’appartamento riducono la misura complessiva della superficie.
Il perito incaricato di redigere le tabelle millesimali, in base ai coefficienti riduttori previsti dalla circolare ministeriale, dovrà dunque procedere secondo i seguenti step:
- Misurazione della superficie reale di ogni stanza;
- Applicazione alla superficie reale del rispettivo coefficiente di destinazione, a seconda che la stanza sia una camera da letto, cucina, bagno, corridoio, cantine o soffitte, terrazze o balconi.
- Al valore così ottenuto si applicano a scalare il coefficiente di orientamento, ossia il vantaggio ottenibile dall’esposizione della stanza rispetto ad un determinato punto cardinale, poi il coefficiente di prospetto, variante che valuta il panorama visibile dalla finestra ed infine il coefficiente di luminosità, il quale assegna un valore in base all’illuminazione della stanza, determinata dalla dimensione della finestra, dal prospetto e dall’orientamento della stanza.
- Una volta valutata ogni stanza come sopra indicato, si sommano le superfici ottenute e si applica il coefficiente di piano. Il risultato di questa somma sarà la superficie virtuale dell’appartamento
Il valore millesimale dell’appartamento a questo punto è ottenuto dividendo la superficie virtuale del singolo appartamento per il totale delle superficie virtuali degli immobili del condominio e moltiplicando il risultato finale per 1000.
La formula è dunque la seguente:
(Sv : Tv) x 1000
dove Sv è la superficie virtuale di ogni singolo appartamento e Tv è invece la somma totale delle superfici virtuali di tutti gli appartamenti.
Esistono infine altri coefficienti, applicabili solo in casi specifici: il primo, cosiddetto di funzionalità globale dell’alloggio, è utilizzato come riduttore solo nei casi in cui l’immobile viene ritenuto poco efficiente, perché ad esempio il disimpegno è troppo grande in proporzione alle stanze o perché queste sono disposte in maniera poco razionale… Il secondo, chiamato coefficiente di volume, si applica invece quando le altezze degli appartamenti variano più di 5 centimetri.
Come avrete potuto constatare nessuna caratteristica viene tralasciata nella redazione delle tabelle in base alla tipologia degli immobili. Le tabelle ottenute con tale metodo sono quindi più veritiere ma, proprio per questo, come è facilmente intuibile da quanto illustrato, richiedono un procedimento molto lungo, laborioso e costoso.
A presto! L’avvocato sempre con te!
