L’intermediario immobiliare e il diritto alla provvigione

4 Dicembre 2018|Diritto commerciale|

Il diritto alla provvigione, e cioè il guadagno di un intermediario o mediatore immobiliare viene riconosciuto dalla legge all’art. 1755 c.c. e individuato nel contratto di mediazione, stipulato da colui che si avvale dell’intervento del professionista. È preferibile la forma scritta, ma la legge non richiede forme obbligatorie per la validità del contratto, ed è possibile introdurre clausole in riferimento alla provvigione.

La provvigione è dovuta quando:

il mediatore immobiliare è iscritto al registro delle imprese o, eventualmente, al REA;

l’affare è concluso tra le parti. Il mediatore deve essere pagato anche qualora l’affare sia stato concluso dopo la scadenza dell’incarico;

se l’affare si è concluso grazie all’intervento del mediatore.

Può capitare che ci si avvale di diversi mediatori contemporaneamente. In presenza di una clausola di esclusività nel contratto di mediazione a favore di un solo mediatore, all’agente immobiliare escluso spetterà il risarcimento danni senza la provvigione, salvo diversa disposizione pattuita tra le parti. In assenza di clausola di esclusività a ciascun mediatore sarà dovuta una quota della provvigione prevista per la conclusione dell’affare, a prescindere se il contributo di ciascuno sia avvenuto simultaneamente o in tempi differenti.

Chi deve pagare la provvigione dell’intermediario immobiliare?

Il pagamento della provvigione a conclusione dell’affare grava sulle parti che hanno raggiunto l’accordo (ai sensi del co. 2 dell’art. 1755 c.c.), ma questa regola può essere derogata. Può capitare che solo chi compra o chi vende (o chi dà in locazione un immobile) pagherà il mediatore, anche se generalmente entrambe le parti versano quote di provvigione diverse (se all’agente spetta il 5% del valore dell’immobile, il 3% potrebbe essere in capo al venditore mentre il 2% all’acquirente).

Di solito la provvigione spetta una volta concluso l’affare. Ci sono casi in cui il mediatore ha diritto di essere pagato pur non avendo portato a termine il suo compito. Ciò accade quando:

l’affare non è raggiunto per colpa del venditore o dell’acquirente (oppure del proprietario o dell’inquilino);

una delle parti intermediate dall’agente immobiliare si ritira, senza alcun motivo, dalla conclusione del contratto.

In queste situazioni l’agente immobiliare ha diritto ad un compenso proporzionale all’attività svolta in concreto (ad esempio la ricerca del venditore o del compratore). In alternativa può essere prevista una penale all’interno del contratto di mediazione a sfavore della parte che si rifiuti ingiustificatamente di concludere l’affare.

Il diritto alla provvigione perdura anche se l’affare viene portato a termine a condizioni differenti rispetto a quelle inizialmente pattuite. Eccezion fatta per la condizione sospensiva o la condizione risolutiva strettamente legata al raggiungimento dell’accordo: secondo l’art. 1757 c.c. la provvigione sorge con il verificarsi della condizione sospensiva e non viene meno con il realizzarsi di quella risolutiva.

Il rimborso per le spese sostenute è un diritto riconosciuto a prescindere dalla conclusione dell’affare. Lo dice l’art.1756 c.c. perché telefonate, trasferte, costi per visure anticipate dal mediatore devono essere restituite, salvo patti o usi contrari.

Quando ha diritto alla provvigione il mediatore immobiliare?

A sfatare ogni dubbio ci pensa la Cassazione che, anche di recente,  con ordinanza n. 21559 del 2018, ha confermato qual è il momento esatto in cui sorge il diritto alla provvigione. Secondo i giudici bisogna prendere come riferimento il rapporto causale tra conclusione dell’affare e attività dell’agente. Tutto ciò perché la professione del mediatore immobiliare è qualcosa di ben diverso dalla semplice stipula di un contratto di compravendita. La capacità stessa di mettere in contatto due parti tra loro, in modo tale da offrire l’opportunità di realizzare un accordo, giustifica il diritto alla provvigione.

Il lavoro del mediatore immobiliare abbraccia più ambiti rispetto alla semplice ricerca di venditori e acquirenti. Egli valuta l’immobile, si attiva per verificare l’assenza di cause che impediscono la compravendita, cerca di soddisfare le pretese delle parti intermediate. Se venditore e compratore si accordano per l’acquisto, anche in assenza di un contratto preliminare il mediatore può pretendere la provvigione. Quando succede questo? Nel momento in cui sul contratto di mediazione non risulti la coincidenza tra affare e stipula del contratto preliminare. Qualora il contratto di mandato preveda la coincidenza accordo – preliminare, allora la mancata conclusione di quest’ultimo precluderà il diritto alla provvigione. In caso di dubbi sarà il giudice a stabilire se, nel caso concreto, l’accordo sia stato raggiunto.

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