Posso vendere un immobile in comproprietà?

Nella situazione in cui si sia comproprietari di un’unità immobiliare (o di altro compendio di beni di tale natura) e si abbia in animo di vendere la propria quota viene a delinearsi la necessità di scioglimento della comunione ovvero divisione del compendio; attività spesso parecchio complicata e niente affatto semplice in difetto di previo accordo.

In via pratica certamente il comproprietario ha diritto di liberarsi della propria quota di comproprietà senza essere costretto all’infinito a sostenere spese ed oneri per un’unità immobiliare – ovvero altra tipologia – che magari non può utilizzare completamente.

Se la comproprietà deriva da una successione per causa di morte, in primis, sarà necessario addivenire ad accettazione dell’eredità; diventando coerede chiunque acquista tale diritto e, de relato, la facoltà di decidere di vendere nonché liquidare propria quota.

In siffatta prospettazione la strada più semplice e lineare è ovviamente quella di trovare una sintonìa con gli altri comproprietari del bene (coeredi nel caso); intervenendo in tale eventualità uno scioglimento della comunione con un contratto redatto da notaio ed in forza del quale si attribuiscono in via reciproca una porzione di beni che determinano l’asse ereditario. Ciò alla stregua del valore proporzionale delle quote di ognuno (cd apporzionamento).

Il contratto di divisione a pena di nullità dovrà, tuttavia, essere sottoscritto e redatto a nome di tutti i coeredi; in quanto atto cd di straordinaria amministrazione e laddove nello stesso sia coinvolto un soggetto incapace, sarà necessaria l’autorizzazione del Giudice.

Qualora l’accordo tra tutti i coeredi non si riesca ad ottenere il singolo coerede/comproprietario che voglia alienare il bene ( rectius propria quota) dovrà ricorrere in Tribunale e domandare la divisione (cd divisione giudiziale). Ciò si verifica pertanto qualora gli altri coeredi non desiderino acquistare la quota dell’altro comproprietario ovvero non vogliano vendere l’immobile tout court.

Tale diritto può essere esercitato in qualsiasi momento (non intervenendo prescrizione in punto) anche da un singolo comproprietario; una volta instaurato il contenzioso dinnanzi al Tribunale competente al giudizio divisorio dovranno intervenire e partecipare – cioè costituirsi in causa – tutti i comproprietari nessuno escluso.

DIVISIONE GIUDIZIALE

Qualora, non trovando alcun accordo tra comproprietari, si decida di ricorrere in Tribunale gli scenari plausibili saranno:

• Il singolo comproprietario desidera dividere la comproprietà sulla casa ovvero il ricavato dalla vendita dell’immobile in disaccordo con gli altri; si parla in tal caso di divisione giudiziale ordinaria. Ergo se risulti impossibile raggiungere un accordo sulla divisione ogni coerede /comproprietario potrà proporre una domanda di divisione;
• Tutti i comproprietari/coeredi sono d’accordo nel dividere la comproprietà, ma non raggiungono unità d’intenti sul valore delle rispettive quote; in tale accezione si parla di divisione a domanda congiunta. Questo risulta di fatto un procedimento alternativo e parecchio semplificato rispetto al precedente; consentendo di passare direttamente alla formazione dei lotti destinati ad essere assegnati, in proprietà esclusiva, ad ogni erede.

Il Giudice alla stregua della situazione delineata dal contenzioso dirigerà le operazioni di divisione; attività che possono nella pratica sono quasi sempre delegate ad un notaio, ad un legale ovvero ad un commercialista. Il delegato pertanto predisporrà un progetto di divisione per determinare, alla fine, una definizione pacifica ed in via bonaria del giudizio. Generalmente ogni coerede /comproprietario può richiedere la propria parte in natura dei beni mobili ed immobili oggetto di vendita.

Laddove, come spesso accade nella realtà, l’immobile non possa essere diviso in natura e le parti non giungano a maturare decisione condivisa il Giudice o il professionista delegato ne disporranno la vendita all’asta, stabilendone relative condizioni e prezzo d’incanto attraverso perizia tecnica CTU estimativa.

CASI PIU’ FREQUENTI DI COMPROPRIETA’

La comproprietà di un bene immobile, di un compendio o altro bene può sorgere in pratica per varie ragioni ed in determinate situazioni. Il caso più frequente, già accennato, è quello derivante da cd successione ereditaria; più soggetti divengono eredi di una persona (de cujus) titolare di un bene immobiliare in vita.

Per via successoria pertanto il bene immobile di cui si controverte passa in comproprietà agli eredi; cd comunione indivisa laddove, come evidenziato infra, ogni comproprietario acquista non una parte specifica ed individuata dello stesso bensì una quota ideale sul tutto.

Altra figura di comproprietà, anch’essa frequente, si paventa nel caso di acquisto di un bene da parte dei coniugi in costanza di matrimonio in regime patrimoniale di comunione dei beni; ovvero laddove, seppur in regime di separazione dei beni, il bene venga acquistato da entrambi diventando, appunto, in comproprietà.

Certamente qualora intervenisse in seguito separazione tra i coniugi o altra distonìa del rapporto, in via analoga a quanto argomentato, si porrà il problema della divisione del bene immobile.

Ipotesi di comproprietà si determina altresì nel caso di liquidazione di una società titolare di un bene immobile; ciò qualora intervenga, in tale contesto, obbligo di vendita e conseguente divisione del ricavato tra i soci.

Residuale, ma non così poi tanto, il caso in cui due o più soggetti decidano – di comune accordo e senza alcun vincolo ex ante – di acquistare un bene immobile e rimanerne comproprietari a tempo indeterminato.

A corollario. Indipendentemente dai casi specifici sin qui rappresentati, talvolta i comproprietari possono addivenire alla vendita della sola cd nuda proprietà. In tale evenienza, pertanto, verrà reso suscettibile di tutela – e quindi non alienato – il diritto di usufrutto nei confronti del soggetto che, appunto, per tutta la durata della vita potrà rimanere a risiedere ed utilizzare l’immobile de quo.

Certamente in siffatta eventualità il valore commerciale dell’unità immobiliare sarà contraddistinto da una decurtazione alla stregua di una calcolo – esplicitabile da tabelle – relativo all’età del soggetto nei confronti del quale viene riservato il diritto di usufrutto; tabelle di elaborazione mutuate in via comparativa da valori statistici e di proporzione matematica, tali da determinare, in concreto, il valore commerciale della sola nuda proprietà.

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