QUALI SONO I RIMEDI PER OTTENERE LA CORRESPONSIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE DOVUTI?
Cosa è necessario fare contro il conduttore inadempiente?
La locazione è quel contratto che consente a una parte di godere di un bene mobile o immobile, entro un certo lasso di tempo, a fronte della corresponsione periodica di canoni mensili
Prima di enucleare i rimedi posti a tutela del locatore, nel caso di mancato adempimento delle obbligazioni del conduttore, è necessario che lo stesso locatore provveda alla registrazione del contratto, pena la nullità ex art.. 1418 c.c.; salvo l’ipotesi di registrazione tardiva contemplata dall’art. 78 comma 5 del D.P.R. 131/1986.
Senza, quindi, l’adempimento degli oneri fiscali in materia locatizia, non si può invocare l’insieme delle tutele predisposte dall’ordinamento nel caso di mancata corresponsione dei canoni, poiché viene meno l’accertamento dell’esistenza del rapporto contrattuale stesso.
A titolo esemplificativo, il locatore in assenza di un contratto registrato non potrà far valere né in sede giudiziale né in sede stragiudiziale le sue pretese creditorie, né concretamente ottenere facilmente il rilascio dello stesso, poiché verrebbe poi a configurarsi un’occupazione sine titulo, da parte del conduttore, con tutte le intricate conseguenze probatorie del caso.
Fatta questa premessa, è necessario soffermarsi sulle tutele poste a favore del locatore, nel caso il conduttore non ottemperasse alla corresponsione dei canoni mensili.
Prima di adire il giudice posso ottenere un recupero in via stragiudiziale delle somme?
La prima procedura contemplata dal codice di rito, in caso di mancato pagamento dei canoni periodici, è il c.d. “sfratto per morosità”; difatti, nelle locazioni ad uso abitativo l’art. 5 della l. 392/1978 ( cd. Legge dell’equo canone) stabilisce che la morosità si applica decorsi 20 giorni dalla mancata corresponsione dei canoni, ovvero dal mancato pagamento, nel termine previsto “ degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone “.
Preliminarmente, un buon avvocato è consapevole che, prima di adire l’autorità giudiziaria, dovrà consigliare al proprio assistito l’inoltro di una lettera di messa in mora, per due motivazioni ben specifiche: la prima finalizzata all’ottenimento in sede extragiudiziale delle somme, mentre, la seconda motivazione attiene al computo degli interessi di mora.
Difatti, l’art. 1282, comma II, del codice civile stabilisce che “salvo patti contrari, i crediti per fitti e pigioni non producono interessi se non dalla costituzione in mora” , (prevista dall’art. 1219 del codice civile). Ne discende che, per i crediti in materia locatizia la mora si determina soltanto a seguito di intimazione scritta fatta dal locatore.
Nel caso di ritardo nel pagamento del canone di locazione, quindi, il locatore deve intimare il pagamento del canone mediante una raccomandata con avviso di ricevimento e soltanto a seguito della costituzione in mora, così formulata, potrà pretendere gli interessi per il ritardo nel pagamento
In tale missiva viene, pertanto, sollecitato il pagamento dei canoni arretrati e contestualmente si invita il conduttore a lasciare libero l’immobile entro il termine indicato, decorso il quale si adiranno le vie giudiziarie all’uopo previste.
Spesso le missive rimangono prive di riscontro, per tali ragioni, è inevitabile che il cliente acconsenta ad utilizzare le vie giudiziarie, valutando anche quelle che sono le effettive possibilità di solvibilità del debitore.
In questo caso si possono seguire due vie: intimare al conduttore lo sfratto per mancato pagamento del canone di affitto, chiedendo ed ottenendo, con lo stesso atto di intimazione, “un‘ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti” con ricorso separato ex art. 658 c.p.c.; oppure, nel caso sussistano dei dubbi in merito alla solvibilità del debitore, procedere immediatamente ai sensi dell’art. 669 c.p.c. con un’intimazione di sfratto per morosità che “risolve la locazione, ma lascia impregiudicata ogni questione sui canoni stessi”.
Come posso ottenere un’ ingiunzione di pagamento contro il conduttore? E quali sono gli effetti di un decreto ingiuntivo non opposto?
Fatte, quindi, le opportune analisi sulla possibilità di adempimento del conduttore, l’avvocato potrebbe consigliare al locatore da lui assistito di fare un ricorso per decreto ingiuntivo, contenente l’ingiunzione al pagamento dei canoni non versati, oltre ad ottenere la rifusione delle spese di registrazione.
Conseguentemente, la mancata opposizione del decreto ingiuntivo entro i 40 giorni dalla sua emissione, fa acquisire allo stesso valore di titolo definitivamente esecutivo al pari di una sentenza, consentendo quindi al locare di promuovere eventualmente azioni di pignoramento nei confronti del conduttore.
La mancata opposizione nel termine perentorio di 40 giorni da parte del conduttore, impedisce allo stesso di contestare le somme ingiunte nel dispositivo, non potendo più allegare fatti estintivi ed impeditivi delle pretese creditorie. ( Cass. sentenza n. 13207 del 2015)
Ad esempio, se il locatore ha chiesto la corresponsione di tre mensilità e il conduttore non ha proposto opposizione, non potrà più contestare che le mensilità non pagate in realtà sono solo due, poiché il decreto è divenuto definitivo.
Tanto premesso, il decreto ingiuntivo non opposto acquisisce valore di giudicato quanto all’assistenza del diritto in esso consacrato quanto all’inesistenza di fatti impeditivi ed estintivi della pretesa creditoria.
E’ possibile ottenere un’intimazione di sfratto di morosità?
Altra strada percorribile, qualora non vi fossero oggettive possibilità di solvibilità del credito da parte del conduttore, sarebbe ottenere “ un’intimazione di sfratto per morosità”.
L’avvocato potrebbe consigliare al proprio assistito di notificare al conduttore l’intimazione a presentarsi innanzi al giudice (competente è il tribunale del luogo in cui si trova l’immobile) allo scopo di ottenere l’accertamento dell’inadempimento del conduttore e la condanna al rilascio dell’immobile.
In tale ipotesi, accertata la persistenza della morosità il giudice emette ordinanza di convalida di sfratto indicando il giorno entro il quale il conduttore sarà tenuto a lasciare l’immobile mediante l’ufficiale giudiziario.
Al riguardo, potrebbero intravedersi diverse possibilità, la prima potrebbe riguardare il caso in cui il conduttore non si presenti in udienza e il giudice convalidi lo sfratto, oppure, potrebbe darsi che quest’ultimo si presenti in udienza presentando opposizione alla convalida; in questo caso specifico, il giudice potrebbe mutare il rito e rinviare al giudizio ordinario l’esame dell’opposizione.
Altra ipotesi prospettabile, potrebbe essere quella in cui il conduttore si presenti alla prima udienza e saldi la morosità, oppure chieda al giudice un “termine di grazia”; vale a dire un termine di 90 giorni entro il quale il conduttore possa saldare il proprio debito.
In questo caso, il conduttore riconosce la propria morosità e se effettivamente procederà al pagamento dei canoni più oneri accessori, interessi legali e le spese di giudizio, la procedura di sfratto verrà estinta e proseguirà tra le parti il rapporto locatizio.
Cosa fare se l’inquilino dopo l’ordinanza di sfratto rimane ancora nell’immobile?
Purtroppo accade sovente che il conduttore, anche dopo l’ordinanza che convalidi lo sfratto, non rilasci spontaneamente l’immobile; in questo caso, dovrà essere avviata la procedura esecutiva consistente nell’esecuzione forzata di rilascio dell’immobile.
L’avvocato provvederà pertanto alla notifica al conduttore di un atto di precetto, nel quale verrà intimato all’inquilino il rilascio dell’immobile entro 10 giorni, decorso il quale il locatore potrà richiedere all’Ufficiale giudiziario di effettuare lo sfratto e di ricorrere all’ausilio della Forza Pubblica.
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