Requisiti dell’amministratore di condominio

23 Giugno 2015|Diritto Condominiale|

I requisiti per svolgere la professione di amministratore di condominio sono sanciti dall’art. 71 bis disp. att..

Introdotto con la L. 11.12.2012 n. 220, con la quale è stata riformata la disciplina di condominio, l’articolo 71 bis è volto ad impedire di svolgere la professione di amministratore a persone non qualificate e prive dei requisiti minimi di integrità.

Tali presupposti sono stati ritenuti giustamente indispensabili proprio perché l’amministratore di condominio ha un impatto sostanziale sul bene primario dei cittadini, ovvero l’abitazione.

La prima serie di requisiti richiesti dalla Legge attiene all’onorabilità delle persone; infatti l’articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione statuisce una serie di requisiti, per chi intraprende o vuole continuare la professione di amministratore di condominio.

1) pieno godimento dei diritti civili: questo requisito certifica che chi si propone di svolgere l’incarico di Amministratore di condominio abbia più di 18 anni, non sia stato dichiarato fallito (infatti la legge fallimentare all’articolo 42 dispone che il fallito subisce il cosiddetto spossessamento dei beni, quindi egli non è più in grado di amministrare i suoi averi e, a maggior ragione, non è in grado di amministrare quelli del condominio), non abbia subito condanna di interdizione dai pubblici uffici, non sia sottoposto a misure di sicurezza o altre restrizioni alla libertà privata, derivanti da provvedimenti giudiziari;

2) nessuna condanna per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni”. La ratio del legislatore è facilmente comprensibile: le persone che hanno subito condanne per delitti non colposi, al di sopra di una certa soglia di gravità (indicata dagli anni di reclusione) e per reati contro il patrimonio o contro la pubblica amministrazione, ambiti giustamente affini alla gestione di un condominio, non sono idonei ad amministrare una realtà tanto complessa quanto importante come quella del Condominio, il cui amministratore deve essere un professionista di assoluta capacità, onestà e lealtà;

3) nessuna misura di prevenzione divenuta definitiva, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione. La riabilitazione è un istituto che permette a chi ha scontato una pena, decorso un intervallo variamente modulato a seconda della gravità della condanna, di cancellare i reati dal casellario giudiziale. Pertanto, solo il soggetto riabilitato potrà intraprendere la professione dell’amministratore di condominio;

4) piena capacità di agire: infatti coloro che sono sottoposti ad interdizione e inabilitazione non possono svolgere la professione di amministratore di condominio. A ragion veduta, il Legislatore ha ritenuto che coloro che non sono in grado di gestire i propri averi, nemmeno sono ritenuti capaci di gestire un complesso abitativo di proprietà di più persone,

5) nessun protesto: giustamente il Legislatore non ha ritenuto idoneo a ricevere un mandato fiduciario di amministratore colui che ha emesso titoli di credito senza onorarli.

La seconda serie di requisiti richiesti dalla Legge attiene invece alla professionalità di coloro che andranno a svolgere il compito di amministrare uno stabile; infatti l’articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile statuisce che possono svolgere l’incarico di amministratore:

a) le persone che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado. La professione di amministratore di condominio richiede un livello medio alto di preparazione scolastica. In questo modo il legislatore ha voluto sottolineare, una volta di più, l’importanza e la difficoltà della professione, che richiede un grado di istruzione corrispondente almeno al diploma di scuola superiore, per poter svolgere con adeguata professionalità il proprio compito.

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b) le persone che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. La professione di amministratore richiede infatti una preparazione su concetti di diritto e di contabilità, oltre a capacità nella gestione di problematiche urgenti, di rapporti con i fornitori, con le amministrazioni pubbliche ecc.. E’ pertanto una professione in continua evoluzione, che richiede aggiornamento continuo, posto peraltro che spesso il legislatore interviene in materia modificandone la disciplina.

Per ultimo, osserviamo che l’incarico di amministratore può essere svolto da parte di società. In tal caso ricordiamo che i requisiti di onorabilità e di professionalità, ai sensi del terzo comma dell’articolo 71 bis, dovranno essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii. Quindi coloro che avranno ruoli operativi in seno all’azienda dovranno possedere tutti i requisiti che abbiamo illustrato.

Facciamo presente, in aggiunta, che il Legislatore ha correttamente previsto che la perdita dei requisiti di onorabilità sopra elencati comporta la cessazione dell’incarico. Al verificarsi di tale ipotesi, ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

Segnaliamo infine che il Legislatore ha voluto permettere alle professionalità formatesi prima del 18.06.2013, data di entrata in vigore della riforma, di continuare a svolgere il proprio lavoro anche in mancanza del diploma di scuola superiore e del requisito del corso di formazione iniziale, a condizione che l’amministratore sia un condomino dello stabile oppure che abbia svolto la professione di amministratore almeno un anno nei tre precedenti all’entrata in vigore della riforma. In tal caso, resta però obbligatorio l’obbligo di formazione periodica.

A presto! L’avvocato sempre con te!


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