Il problema dell’installazione dei condizionatori in condominio, a tutto voler concedere,  non sembra aver trovato una soluzione univoca con la Legge N. 220/2012 (cd Riforma del Condominio).

Sottotetto comune negli edifici: posso posizionarvi motore dell’impianto di condizionamento?

In assenza pertanto di una norma specifica volta a definire e dirimere la questione si deve sempre far riferimento ai limiti individuati da dottrina e giurisprudenza nel corso degli anni; ciò al fine di rinvenirvi le questioni tecnico – giuridiche connesse e presupposte all’installazione di un impianto di condizionamento privato .

In primo luogo si dovrà leggere il tenore del Regolamento Condominiale laddove di natura cd contrattuale. In difetto quindi di espresso divieto il condomino che vorrà installare un condizionatore sulla proprietà condominiale comune (nel caso quale il sottotetto) dovrà sottostare almeno ai seguenti limiti:

• Garantire il pari uso della cosa comune a tutti i condomini;
• Garantire la sicurezza e la statica dell’edificio;
• Garantire il rispetto del decoro architettonico .

Il disposto del novellato art. 1122 codice civile, insomma, indica la disciplina applicabile; infatti pur recentemente modificato dall’art. 6 Legge N. 220/2012 non viene sostanzialmente modificato, ma pone limiti e chiarisce alcuni concetti. In pratica la norma vieta in modo assoluto la realizzazione di opere e lavori se, dalla loro effettuazione, “ne derivi danno alle parti comuni o individuali o notevole diminuzione di godimento o valore di esse; ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio”.

Il divieto scatta anche qualora il proprietario sia dotato di un titolo abilitativo ai lavori.

Qualora il divieto non si assuma in via certa dal tenore del Regolamento Condominiale par chiaro che a seconda delle dimensioni dell’impianto, del motore e per l’ubicazione (qui sottotetto) così come per le caratteristiche dell’edificio (qui assumendosi vincolo storico ovvero paesaggistico) sia saggio ed opportuno – inviare all’ Amministratore dello stabile la comunicazione dell’installazione,al fine du ottenere l’autorizzazione dall’assemblea.

LIMITI DERIVANTI DALLE NORME SULLA COMUNIONE

La citata Riforma sulla normativa del Condominio risalente all’anno 2012 ha modificato in parecchie disposizioni la disciplina previgente, lasciando tuttavia inalterate alcune norme . Tra queste rientra l’art. 1139 codice civile ; ivi si stabilisce che, per quanto non espressamente previsto dal capo …, si osservino le norme sulla comunione in generale.

Specificato ciò si deve in tale contesto quindi esaminare l’art. 1102 c.c. che, proprio in tema di comunione, riconosce a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune e di apportarvi – certamente a proprie spese – le modifiche necessarie per il miglior godimento dei beni.

Tale diritto potrà essere esercitato in via di principio anche dal conduttore; cioè in definitiva da chiunque eserciti un legittimo possesso sul bene .

L’art. 1102 c.c. impone il rispetto di tre principi cardine:

• Riconosce ad ogni partecipante alla comunione il diritto di servirsi della cosa comune nel rispetto dell’eguale diritto di godimento spettante agli altri comproprietari;
• Riconosce a ciascun partecipante alla comunione il diritto di modificare – a proprie spese – il bene comune allo scopo di trarne un maggior godimento;
• Disciplina il compossesso per cui ognuno non può ledere l’uguale diritto degli altri compossessori.

Così facendo il dettato della norma individua un perimetro di facoltà, obblighi e divieti; ergo è vietato cambiare la destinazione del bene comune, impedire agli altri il pari uso dei beni comuni, modificare le cose comuni a danno degli altri, estendere il proprio possesso sulla cosa fino ad escludere totalmente il compossesso da parte degli altri condomini.

Occorre sottolineare per dovere di completezza che l’art. 1102 c.c. sia norma derogabile; nel senso che norma pattizie (quali tra le altre un Regolamento Condominiale) potrebbero imporre ulteriori limitazioni alla realizzazione di opere sul bene comune e, talvolta, anche alla stessa proprietà privata.

DIVIETO DI MODIFICARE LA DESTINAZIONE DEI BENI COMUNI

Alla stregua di quanto sin qui dedotto è vietato il cambio di destinazione d’uso dei beni comuni.

Il problema quindi, adattabile al caso di specie che qui si affronta, attiene ad un livello di interpretazione: cosa significa cambiare la destinazione d’uso in concreto? Quali sono le operazioni lecite e consentite ? Rimanendo sul pezzo, insomma, l’installazione del motore del condizionatore nel sottotetto può comportare un cambio di destinazione d’uso dello stesso?

Ausilio in ciò è fornito da una copiosa giurisprudenza in merito; essendo le vertenze condominiali un numero davvero impressionate in ogni Tribunale.

La Corte di Cassazione in caso analogo ( Sez. II decisione N. 19205/2011) ha ritenuto l’illegittimità dell’installazione della caldaia nel vano scale del condominio perché ciò avrebbe comportato , di fatto, un cambio di destinazione d’uso impedendo quindi il “pari uso” agli altri condomini. Insomma il vano scala non sarebbe stato in grado di contenere  le caldaie di tutte le unità immobiliari.

Nel caso di cui si controverte oggi, pertanto, si può a specchio vedere analogia di situazione; nell’installare il motore del condizionatore nel sottotetto sarebbe buona norma lasciare al confinante lo spazio necessario per realizzare interventi simili e, ovviamente, per garantire lo svolgimento delle operazioni di manutenzione;  mantenendo altresì una condizione di sicurezza propria, per il suo scopo naturale, del sottotetto medesimo.

In realtà non è quindi agevole stabilire a priori quando sia configurabile un illegittimo – ed inopportuno in via logica – cambio di destinazione d’uso del bene comune. Ergo al fine di stabilire ciò occorre in pratica far riferimento ad un insieme di elementi di differente natura : giuridica, tecnica, economica, situazione di fatto preesistente , stato dei luoghi, conformazione del fabbricato.

Un chiaro limite dell’ applicazione dell’art. 1102 c.c. è dato dalla necessità di non impedire il “pari uso” del bene comune agli altri condomini. Sarà quindi il riferimento giurisprudenziale a stabilire, caso per caso, entro quali limiti un’opera e quindi l’installazione del motore  sia lecito, consentito o quando, viceversa, leda l’uguale diritto del vicino.

In definitiva può il sottotetto comune essere luogo di installazione dei motori dei condizionatori di tutti i condomini e/o comproprietari?

La Suprema Corte interpreta da ultimo la nozione di “uso paritetico” con modalità non rigide; nel senso che, in difetto, sarebbe ex ante preclusa qualsivoglia utilizzazione da parte del condominio della res comune a proprio vantaggio.

Già Corte Cassazione Sez. II N. 972/2006 : laddove si evidenzia l’illiceità /illegittimità dell’utilizzo pressochè in via di fatto esclusivo del bene comune escludendo tutti gli altri condomini dalla medesima possibilità di godimento.

A corollario, nell’ipotesi di cui si parla, occorrerà anche valutare per quanto possibile ex ante se le immissioni rumorose provenienti da un condizionatore ipoteticamente posizionato nel sottotetto comune superino la normale tollerabilità; ad esempio valutando il probabile utilizzo anche notturno dell’impianto con disturbo delle occupazioni e del riposo dei vicini.

Caso Concreto

Con ordinanza N. 16260 /2017 la Corte di Cassazione chiarisce che le modificazioni effettuate dal singolo condomino al ben comune non integrino tout court una lesione ex art. 1102 codice civile; dovendo nel concreto esaminarsi effettività della lesione, stato dei luoghi e, soprattutto, anche conformazione del fabbricato e delle parti di cui si discetta (quindi ampiezza, altezza e dimensioni del sottotetto).

Nel caso in esame – assai similare – un condomino aveva apposto ringhiere ed altre mobilie sul lastrico solare di proprietà comune e nel sottotetto. Il condominio conveniva quindi in giudizio lo stesso chiedendo che fosse ordinata la rimozione delle installazioni. Per i due gradi di giudizio si valutava il comportamento illegittimo; avendo posto in essere in pratica la possibilità di un uso esclusivo da parte del condomino di un bene comune.

La Corte di Cassazione, invece, ribaltando il tutto pur evidenziando le limitazioni citate previste dalla norma codicistica ha sottolineato come la disciplina consenta anche, comunque, di potersi servire della cosa comune per fini propri. Infatti un’interpretazione così rigida impedirebbe ad ognuno l’uso particolare della cosa a proprio vantaggio; essendo a contrario i rapporti condominiali ispirati al principio di solidarietà.

In conclusione, occorrerà quindi accertare, nella valutazione tecnica utile a posizionamento del motore del condizionatore, se la collocazione del medesimo – anche per dimensioni sia dell’apparecchio sia del sottotetto – comporti una definitiva sottrazione della relativa porzione di bene comune ad ogni possibilità di futura utilizzazione da parte degli altri condomini.

 

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