Sempre più lettori mi chiedono consigli riguardo tematiche loro care e, tra i temi che suscitano maggiori perplessità, vi è quello relativo al riscaldamento centralizzato. Alcuni lamentano il cattivo stato di manutenzione, altri l’enorme differenza tra consumi e costo sostenuto, ma i più mi chiedono quali sono le operazioni necessarie per poter operare il distacco dal riscaldamento centralizzato. Rispondo allora proprio a quest’ultimo quesito, che mi è stato posto da un affezionato lettore e che sono certo possa interessare anche molti di voi.
Prima di procedere a qualsiasi iniziativa, ricordo che è sempre doveroso verificare il proprio regolamento contrattuale, il quale potrebbe prevedere il divieto di distacco degli utenti dal riscaldamento centralizzato. Effettuato questo preliminare controllo, il proprietario deve incaricare un tecnico abilitato, iscritto agli albi professionali e in possesso delle competenze tecniche, affinché quest’ultimo provveda ad accertare se il distacco dall’impianto possa essere in contrasto con quanto prescritto dall’art. 1118 IV comma c.c..
L’art. 1118 IV comma c.c., statuisce a chiare lettere che il proprietario di un appartamento può rinunciare al riscaldamento centralizzato, se dal distacco non ne conseguono 1) notevoli squilibri di funzionamento oppure 2) aggravi di spesa per altri condomini.
Tuttavia la norma non è facilmente comprensibile come sembra, quindi è doveroso chiarire meglio cosa intende il Legislatore con queste espressioni.
I notevoli squilibri di funzionamento potrebbero essere provocati dall’alto numero dei distacchi dall’impianto centralizzato, il quale potrebbe risultare sovrastimato rispetto all’uso. Ciò causerebbe, di conseguenza, uno squilibrio nel suo funzionamento. Anche la giurisprudenza fa perno sul fatto che non sia il primo distacco a causare uno squilibrio rilevante, ma i successivi, se numerosi (Cass. 31.07.2012 n. 12718).
Se quindi voi, cari amici del blog, siete i primi del vostro stabile a voler creare un impianto autonomo, avrete ben poco da temere. Se invece siete gli ultimi di una lunga serie di residenti che hanno già istallato una caldaia personale, è più probabile che il vostro distacco causi squilibri al funzionamento dell’impianto centralizzato del condominio.
L’aggravio di spesa per gli altri condomini potrebbe invece verificarsi quando la dispersione di calore, prima accollata al condomino distaccante, sia tale da comportare un aumento dei costi a carico degli altri residenti. Ogni impianto di riscaldamento, per quanto moderno ed efficiente, comporta sempre una piccola quantità di dispersione, che peraltro è presunta e considerata anche dalle norme di settore (UNI 10200). Se la dispersione è tale da aumentare la spesa a carico degli altri fruitori del riscaldamento centralizzato, il proprietario dovrà desistere dal proprio intento.
Solo la perizia del tecnico abilitato può dimostrare che il distacco dall’impianto centralizzato non causa né notevoli squilibri di funzionamento, né aggravi di spesa nei confronti dei restanti residenti. E qualora tale perizia confermi tali requisiti, il proprietario deve soltanto inviare all’amministratore la comunicazione di distacco, correlata dalla perizia del tecnico da lui incaricato, iniziando i lavori senza chiedere alcuna autorizzazione. Il bravo amministratore, ai sensi dell’art. 1122 II comma, ne darà notizia all’assemblea condominiale.
Vi ricordo infine che il condomino che ha affrontato tutto l’iter previsto per il distacco, sempre ai sensi dell’art. 1118 IV comma codice civile, rimane comunque obbligato al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Su cosa si intenda per manutenzione straordinaria e messa a norma non ci sono dubbi, mentre il significato del termine conservazione adottato dal codice è più vago e sta creando alcuni problemi di interpretazione. Basti pensare che, da ultimo, la Corte d’Appello di Milano, con la sentenza n. 3360 del 31.07.2015, inopinatamente e imprevedibilmente, ha sostenuto che con tale espressione si deve intendere la spesa di manutenzione ordinaria. Il condomino che si è distaccato, rimane pur sempre proprietario dell’impianto comune, a cui peraltro potrebbe sempre riallacciarsi e, pertanto, secondo l’indirizzo della Corte meneghina deve continuare a sostenere le spese di conservazione e cioè le spese di manutenzione ordinaria.
Se dunque volete distaccarvi dall’impianto centralizzato, non esitate a contattarmi per qualsiasi chiarimento o problema.
A presto! L’avvocato sempre con te!
Federico Vittorio Bordogna nato il 21 Aprile 1970. Avvocato del Foro di Milano, marito e genitore di quattro figli. Laureato all’ Università degli Studi di Milano, appassionato di lettere e filosofia, ha maturato una ventennale esperienza in sede giudiziale prevalentemente nel diritto civile e commerciale conseguendo importanti risultati per aziende e privati.
