I condomini morosi

27 Giugno 2016|Diritto Condominiale|

Se i condomini sono morosi, seppur cortesi ed educati, ma sempre in debito nel pagamento delle spese condominiali, sappiate che è importante non lasciarli perdurare nella loro posizione di morosità.

E’ noto infatti che i condomini morosi pesano sulla buona gestione del condominio, ma anche sul vostro portafoglio. Se il condominio non dispone di fondi sufficienti, da stabile ben tenuto e curato potrebbe diventare trasandato, ed il vostro appartamento verrebbe deprezzato, con la conseguenza che tutti i vostri sacrifici per l’acquisto di una casa risulterebbero vanificati.

E’ dunque essenziale che il Vostro amministratore sia diligente nel recupero dei crediti verso i condomini morosi. Ed infatti sappiate che il Vostro amministratore ha l’obbligo “di agire per la riscossione forzosa delle rate condominiale dovute dai condomini entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”[1]. Peraltro l’amministratore nemmeno ha bisogno di autorizzazione da parte assemblea per procedere giudizialmente nei confronti del cattivo pagatore[2].

Se il Vostro amministratore non agisce, ben potrete far pressione su di lui, chiedendo allo stesso, in assemblea o anche con una semplice missiva raccomandata, un intervento tempestivo di recupero crediti nei confronti dei condomini morosi, facendo valere che costituisce “grave irregolarità l’aver omesso di curare diligentemente l’azione giudiziaria e la conseguente esecuzione coattiva”[3], grave irregolarità che potrà anche giustificare la sua revoca[4].

Ma perché a volte l’amministratore tentenna nell’agire nei confronti dei condomini morosi?

Semplicemente perché l’amministratore è tra due fuochi: egli deve rendere conto ai condomini virtuosi, ma anche essere conciliante con i condomini in ritardo con i pagamenti, che sono pure sempre i suoi mandanti e forse solo in una temporanea situazione di difficoltà economica.

Può quindi essere indizio di un buon amministratore scrupoloso, un professionista  che mette in mora il condomino moroso prima di agire giudizialmente nei suoi confronti, poiché l’azione giudiziaria comporta costi e spese legali a carico del condominio, nonché un aggravamento della posizione debitoria del cattivo pagatore. Specie se la morosità è contenuta o se il condomino non è solito mancare al pagamento degli oneri condominiali, è frequente che egli adempia spontaneamente alla diffida di pagamento inviata dall’amministratore oppure richieda una dilazione, senza che sia necessario procedere con decreto ingiuntivo nei confronti del medesimo. Il tutto si risolve quindi nel miglior interesse di tutti. E con economia di costi e di tempi!

In ogni caso, ove il condominio moroso non adempia spontaneamente al pagamento del suo debito, la legge di riforma del condominio[5] ha munito l’amministratore di mezzi di pressione nei confronti dei morosi ai quali potrà sospendere la fruizione dei servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata (riscaldamento, acqua, antenna Tv …) nel caso di morosità protratta per oltre un semestre[6].

L’importante quindi, cari lettori, è verificare che il vostro amministratore stia tutelando i vostri interessi, senza ritardo ma anche senza zelo eccessivo. L’abuso di azioni giudiziarie per recuperare i crediti, con enorme dispendio di costi, potrebbe infatti aumentare ulteriormente l’esposizione debitoria del vostro vicino e rendere ulteriormente difficile il pagamento del debito da parte del medesimo, il quale, soprattutto in questi tempi di dura crisi,  magari ha la volontà di pagare, ma si trova in una transitoria difficoltà economica.

Per questo motivo, ai proprietari che lamentano un eccessivo uso di azioni giudiziarie da parte dell’amministratore per il recupero delle rate condominiali, suggeriamo di invitare l’assemblea condominiale a dispensare l’amministratore di agire nei confronti dei condomini morosi, obbligandolo a chiedere sempre l’autorizzazione all’assemblea prima di procedere giudizialmente.

A presto! L’avvocato sempre con te!

[1] L’art. 1129 c.c. come riformato dalla legge n. 220/2012 impone all’amministratore di agire nei confronti dei condomini n base allo stato di ripartizione delle spese approvate dalla assemblea “entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.
[2] Introdotto dal summenzionato art. 63, co. I, disp. att. c.c. il quale indica che «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione».
[3] Ai sensi dell’art. 1129 c.c., co. 12, punto 6).
[4] Da parte dell’assemblea o da parte dell’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condominio ai sensi dell’art. 1129, co. 10, c.c.
[5] La Legge n. 220/2012.
[6] Art. 63, co. III, disp. att. c.c.

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