Prima di esprimersi in riduttive considerazioni sul compenso dell’amministratore di condominio, è bene esaminare i doveri, gli oneri e le responsabilità a cui deve adempiere, per compararli alle sue richieste economiche.
La responsabilità in capo all’amministratore è di assicurare il pieno godimento delle proprietà dei condomini e delle parti comuni degli stabili, i cui abitanti possono avere interessi contrapposti, che sovente degenerano in liti.
Si comprende immediatamente, quindi, quanto sia delicato e importante il ruolo di amministratore e quanto sia necessario un adeguato profilo professionale.
Per ogni amministratore che si rispetti, dunque, il primo biglietto da visita è il proprio curriculum e l’esperienza acquisita nella gestione di strutture condominiale, oltre alla necessità di avere un’adeguata struttura in grado di supportare la propria attività.
Per ottenere l’incarico professionale di un dato condominio, quindi, è necessario che il candidato amministratore curi tutti quei dettagli che denoteranno professionalità, serietà, diligenza.
Nel caso dell’amministratore di condominio, peraltro, uno dei nodi cruciali con cui verrà a contatto con il cliente, ossia la compagine condominiale dello stabile, è senza dubbio il compenso che, in questo particolare periodo di crisi economica, diventa sovente determinate, perché la sfrenata caccia al prezzo migliore porta purtroppo a tendere al ribasso il prezzo, a discapito della qualità del professionista.
Ma molto spesso i condomini lamentano l’opacità con cui i preventivi sono redatti, lasciandoli incerti sull’ammontare delle spese che dovranno sostenere. Tutto questo ha naturalmente dato adito a speculazioni sulla trasparenza dei preventivi di spesa.
Per ovviare al problema il legislatore con il nuovo art. 1129, al comma XIV c.c., ribadisce, infatti, che l’amministratore all’atto di accettazione della nomina e del suo rinnovo ha l’obbligo di specificare analiticamente l’importo del compenso, a pena di nullità della nomina stessa.
Quindi, in caso di mancata chiarezza del preventivo, ben potrebbe essere dichiarata l’invalidità della nomina e di conseguenza la non esigibilità del compenso maturato dal professionista.
La redazione del compenso in modo chiaro, analitico e intellegibile, peraltro, non solo è obbligatoria per legge, ma anche utile ad acquisire fiducia verso i condomini, che certamente apprezzeranno la trasparenza e la precisione dei costi che dovranno affrontare per incaricare un ottimo amministratore.
E’ lapalissiano che una richiesta di compenso curata, rigorosa, ben scritta, chiara, dettagliata ed esaustiva sarà di sicuro presa più in considerazione rispetto ad una bozza vaga e poco dettagliata.
Visto appunto la mancanza di chiarezza sui costi dovuti all’amministratore di molti preventivi, il primo modo per differenziarsi dalla pletora di concorrenti deve essere quello di fornire in modo preciso e puntuale un elenco di tutte le voci di spesa, anche oltre ciò che viene espressamente previsto dalla legge.
Siccome il proprio preventivo sarà messo a confronto con altri, suggeriamo a chi vuole candidarsi amministratore di un condominio di fare uno sforzo maggiore affinché la sua richiesta di compenso abbia quell’appeal in più rispetto a quella di altri competitor.
Qui di seguito proponiamo un esempio di preventivo analitico da sottoporre all’approvazione di uno stabile, completo anche se conciso, che mette in risalto tutte le voci di spesa ordinaria ed alcune delle voci di spesa straordinaria, che è obbligatorio presentare all’atto della nomina.
Elenco analitico delle voci del compenso per l’ordinaria amministrazione:
• Assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
• Esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi;
• Gestione rapporti con fornitori, dipendenti (in caso di servizio di portierato e/o pulizia scale, ecc..);
• Assicurazione del regolare godimento delle parti comuni dell’edificio;
• Tutela della destinazione d’uso;
• Apertura e/o gestione del conto corrente condominiale;
• Esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea, cura dell’osservanza del regolamento di condominio;
• Erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria e per i servizi comuni;
• Compimento degli atti conservativi riguardanti le parti comuni limitatamente alla ordinaria gestione;
• Tenuta del registro di anagrafe condominiale;
• Tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;
• Conservazione della documentazione inerente alla propria gestione;
• Redazione del rendiconto condominiale annuale;
• Richiesta di preventivi inerenti i servizi di condominio;
Per tali prestazioni il candidato amministratore indica un prezzo complessivo a forfeit; mentre per le ulteriori voci di spesa è bene che indichi un prezzo preciso per ogni singola voce, così come segue:
• Attivazione della procedura giudiziale per la riscossione forzosa dei contributi condominiali €…….., da addebitare al solo condomino moroso;
• Spese per comunicazioni riguardanti le convocazioni delle assemblee: €……..da addebitare al singolo condomino;
• Esecuzione degli adempimenti fiscali:
€……..per adempimenti fiscali in base alla L. 296/2006 e sostituto d’imposta;
€……..per invio quadro AC e modello 730;
€…….. per compilazione ed invio della certificazione unica ex L. n. 23 dell’ 11.03.14
€…….. per eventuale detrazione fiscale
• Riscossione dei contributi dei condomini morosi (lettere di mora): €……..
• Attestazione dello stato dei pagamenti, oneri condominiali e di eventuali liti in corso ex art. 1130 comma I punto 9) c.c.: €…………..
• Partecipazioni ad udienze, incontri di mediazione o arbitrati: €………….. all’ora
• Assemblee ordinarie: €…………..
• Spese telefoniche: €……..
• Spese di cancelleria: €……..
Elenco analitico delle voci del compenso per la straordinaria amministrazione:
• Per manutenzione straordinaria, € % ……. sul prezzo pattuito da contratto con l’appaltatore;
• in caso di nomina come Direttore dei lavori e/o Coordinatore della sicurezza, € % ……. sul prezzo pattuito da contratto con l’appaltatore;
• Assemblee straordinarie: €……
• Proroga nella mansione di amministratore di condominio in caso di prorogatio imperii € ……
• Predisposizione del sito web del condominio € ……
• Aggiornamento del sito web condominiale: € ……
A presto! L’avvocato sempre con te!
