COSTITUZIONE DI UN CONDOMINIO

Per la costituzione di un Condominio, al contrario di quanto ritenuto dal comune sentire, non vi è bisogno di particolari manifestazioni di volontà od altre formalità precise. Né, tantomeno, di specifiche approvazioni assembleari; il Condominio come realtà giuridica sorgendo di fatto quando l’unico proprietario di un edificio lo frazioni in più porzioni autonome trasferendone proprietà – in via esclusiva – ad una pluralità di soggetti.

Quindi per la nascita di un Condominio è sufficiente la cessione al primo di essi ovvero a più soggetti che costruiscano su un suolo comune mantenendo di fatto la proprietà esclusiva di un’unità immobiliare; oppure ancora qualora l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzione di piani in proprietà esclusiva.

Da ciò in via deduttiva il soggetto Condominio si crea “ipso iure et facto” ossia senza l’obbligo di alcuna procedura o documenti notarili specifici (già Cassazione Civile N. 17332/2011).

Quindi si può affermare, in via di semplificazione, che il Condominio si costituisca automaticamente nel momento in cui il costruttore venda la prima unità immobiliare: in tal senso, infatti, i proprietari sono già sostanzialmente due. Cioè il costruttore ed il primo acquirente.

Il momento formativo e di costruzione sarà quindi individuato in quest’atto; in quanto è con esso che si realizza l’oggettiva condizione del frazionamento che pone alcune cose, alla stregua dell’art. 1117 codice civile ovvero altre a queste assimilabili, in relazione di funzionalità e/o accessorietà con le unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Non vi sarà alcuna necessità di atti formali affinchè ad esempio le scale siano condominiali oppure debbano essere gestite e manutenute collegialmente. E’ quindi la legge a prevedere ciò; tutt’al più dovendo gli atti prevedere il contrario, ad esempio attraverso l’indicazione di cd “riserve di proprietà” (soprattutto per sottotetto, lastrici etc).

L’attività che in definitiva viene considerata quale costituzione del Condominio, cioè la prima riunione assembleare, è quindi in realtà utile alla regolamentazione di aspetti di gestione; quasi per nulla collegata all’esistenza e creazione della compagine condominiale, bensì riguardando meramente il suo funzionamento.

Analoga conclusione per il Condominio cd minimo; cioè composto da soli due proprietari (non unità immobiliari, bensì proprietari di diritti reali). Infatti detta costruzione condominiale risulterà compiuta quando l’originario unico proprietario cederà la prima unità immobiliare ad altro soggetto.

Con la crescita esponenziale del numero dei condomìni, e cioè nello specifico qualora ci siano più di 8 soggetti, ciò che la Legge impone di fare è nominare un Amministratore pro tempore. Nel caso di numero inferiore tale nomina diviene una facoltà, non un preciso obbligo.

Da specificare che tale numero è da intendersi riferito ai proprietari delle unità immobiliari e non al numero di appartamenti.

Per prassi e di solito per il primo anno di gestione è lo stesso costruttore a nominare un Amministratore che se ne occupi; in caso contrario tale attività di nomina verrà attivata per impulso dei condomìni stessi.

Prima assemblea del Condominio

L’assemblea verrà quindi convocata a richiesta di almeno due proprietari che costituiscano almeno 1/6 del valore dell’immobile intero.

Occorrerà convocare tutti i proprietari con una lettera raccomandata ar in cui indicare giorno, ora della prima convocazione (ed eventuale seconda) con pedissequo ordine del giorno: nomina dell’Amministratore ed altri argomenti di cui discutere nella fattispecie e relativamente alla situazione in concreto (come previsto dalle disposizioni di attuazione del codice civile).

Nel corso della prima assemblea, peraltro, dovrebbero in via di principio essere necessarie formule sacramentali come ad esempio: —è costituito il Condominio X —— risultando le stesse inutili e pleonastiche.

Tuttavia in via esemplificativa si potrà in tale assise discutere di:

• Richiesta del Codice Fiscale;
• Incarico volto alla redazione – da parte di un tecnico – delle tabelle millesimali;
• Valutazioni in merito alla necessità di dotarsi di un Regolamento condominiale ( di natura cd assembleare ovvero contrattuale);
• Nomina di Amministratore laddove il Condominio intenda dotarsene ovvero, in difetto, in via di obbligo nelle ipotesi previste (art. 1129 co. 1 codice civile);
• Dotazione di un conto corrente dedicato presso un Istituto di Credito.

Nel verbale in cui verranno consacrate e scritte le varie decisioni ovvero particolarità si nomineranno inoltre un presidente ed un Segretario; il primo dirigerà la riunione ed il secondo redigerà il verbale stesso.

SUPERCONDOMINIO

Il cd supercondominio è istituto di elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basato sull’interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici; di fatto quindi quella particolare forma in cui più edifici, eventualmente costituenti autonomi Condomini, abbiamo in comune beni e servizi tra quelli elencati nell’art. 1117 codice civile o, comunque, ad essi equiparabili (la norma citata contiene infatti elencazione non tassativa della parti comuni).

Tale figura pertanto a seguito della Riforma del Condominio è stata de plano introdotta ai sensi e per gli effetti di cui al combinato disposto degli artt. 1117 – bis codice civile e 67 disposizioni di attuazione del c.c.

In via analogica a quanto argomentato infra anche quindi il cd supercondominio sorge senza necessità alcuna di formalità.

UNICO PROPRIETARIO

Caso specularmente opposto è quello in cui un edificio appartenga ad una sola persona; nel caso esemplificativo qualora la stessa affitti le unità immobiliari a più persone nasce un Condominio?

I contratti di locazione servono a far sì che vengano generati rapporti obbligatori; in quanto tali non correlati ad alcuna costituzione di diritti reali. Il Condominio, proprio come spiegato, nasce e si crea quando più soggetti vantino diritti reali e non contratti ad effetti obbligatori.

Nel caso pertanto di edificio appartenente ad una sola persona esso non costituirà un Condominio quand’anche l’immobile sia composto da più appartamenti dati in locazione a persone diverse.  Pertanto, non essendoci un Condominio, non sorge l’obbligo né di nomina di Amministratore né di aprire un conto corrente intestato al Condominio. Sarà comunque sempre opportuno dividere le spese tra gli inquilini in base ad apposite tabelle riconosciute ed accettate nel momento della firma del contratto di locazione.

 

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