Dissenso dei condomini rispetto alle liti

Se l’Assemblea condominiale delibera[1] a favore della partecipazione da parte del condominio ad una causa e voi non siete convinti delle probabilità di vittoria, potete esprimere formalmente il vostro dissenso rispetto alle liti.

Il codice civile[2] prevede la possibilità per ogni proprietario di evitare di partecipare ai costi di un procedimento giudiziale, a patto che compia le formalità necessarie per comunicare il proprio dissenso. Se siete in questo caso, continuate a leggere per sapere cos’è e cosa implica il dissenso rispetto alle liti.

Come si comunica il dissenso rispetto alle liti?

Se il condomino dissenziente[3] è presente in assemblea può far mettere a verbale, solo dopo l’approvazione della delibera, la propria formale opposizione all’azione giudiziaria. Attenzione: non è sufficiente votare contro la delibera, ma è necessario comunicare la volontà di non contribuire alle spese giudiziali. Tale volontà può essere manifestata direttamente in assemblea facendola verbalizzare oppure può essere manifestata con comunicazione scritta entro trenta giorni dall’assemblea (per i presenti) o dal ricevimento del verbale (per gli assenti). Tuttavia per evitare discussioni in merito alla validità del dissenso manifestato in assemblea, invitiamo i nostri lettori a comunicare sempre il proprio dissenso all’Amministratore anche con una raccomandata a.r.

Contro quali azioni è possibile esprimere il proprio dissenso?

Le cause contro le quali è possibile dissociarsi sono quelle civili, attive o passive, che riguardano le parti comuni, come ad esempio i contenziosi con fornitori, ed instaurate tra il condominio ed un terzo[4].

Non è quindi possibile dissociarsi da processi tra il singolo proprietario e il Condominio (come ad esempio il recupero crediti nei confronti dei morosi), e nemmeno è possibile dissociarsi dai procedimenti penali (come ad esempio una causa penale di appropriazione indebita nei confronti del precedente amministratore) e dall’attività stragiudiziale, vale a dire l’assistenza legale nella fase precedente alla causa o la richiesta di un parere legale.

Per le azioni giudiziarie proponibili invece direttamente dall’amministratore, senza quindi la necessità di autorizzazione da parte dell’Assemblea (come ad esempio le cause sull’ordinaria manutenzione, i servizi comuni e la tutela delle parti comuni), il procedimento per esprimere il dissenso alle liti è più lungo poiché si deve prima ricorrere all’assemblea per richiedere a quest’ultima di deliberare sull’iniziativa processuale dell’amministratore. Qualora l’assemblea decidesse di avallare l’iniziativa dell’amministratore, si potrà manifestare il proprio dissenso alla lite.

Facciamo un esempio per illustrare il concetto: un amministratore recede da un contratto di pulizia delle parti comuni per inadempimento e di conseguenza il condominio viene citato in giudizio dall’impresa. Visto che la fornitura dei servizi è ordinaria manutenzione e quest’ultima è un preciso compito dell’amministratore, il medesimo può decidere in autonomia di difendersi in giudizio senza interpellare l’assemblea. Il proprietario contrario a tale azione può fare ricorso all’assemblea[5] e se la stessa conferma e ratifica l’operato dell’amministratore, il proprietario contrario può esprimere il proprio dissenso contro tale delibera[6].

Cosa comporta il dissenso dei condomini rispetto alle liti?

Ricordiamo che il condomino dissenziente è esonerato da tutte spese legali e che l’effetto del dissenso produce effetto solo nel rapporto tra il condomino dissenziente e gli altri condomini.

Pertanto se il condominio vincesse la causa[7], il proprietario dissidente beneficerà degli esiti positivi del processo.  Tuttavia, nel caso in cui il condominio vittorioso non riesca ad ottenere il rimborso delle spese legali dalla controparte (ad esempio vi è stato compensazione), il condomino dissenziente dovrà concorrere nelle spese del giudizio purché abbia tratto vantaggio dalla decisione (per esempio  l’impresa ha risarcito i danni per i quali è stata chiamata in causa dal condominio).

In caso di soccombenza del condominio invece, il proprietario dissenziente potrà essere costretto a concorrere alle spese legali della parte vincitrice, ma avrà diritto di rivalsa nei confronti degli altri condomini per quanto sborsato [8].

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[1]Per agire o resistere in giudizio è necessario il quorum dell’art. 1136 commi IV e II c.c., cioè la maggioranza dei presenti all’assemblea che abbiano almeno i 500/1000.

[2]Articolo 1132 c.c. dal titolo dissenso dei condomini rispetto alle liti.

[3]Il condominio astenuto può dopo un’attenta valutazione, entro i 30 giorni dalla delibera, far pervenire il suo dissenso alle liti? Sul punto c’è chi ritiene possibile esentare dalle spese giudiziali l’astenuto, visto che può anche impugnare la delibera, ma c’è anche chi ritiene che la norma, proprio per il suo carattere speciale rispetto alle altre, debba essere interpretata restrittivamente e quindi escludere dalla possibilità di esonero delle spese l’astenuto.

[4]Cass. civ. Sez. II, 25/03/1970, n. 801 e la più recente Cass. civ. Sez. II, 18/06/2014, n. 13885.

[5]L’articolo 1133 c.c. sancisce la possibilità, per ogni proprietario dello stabile, di ricorrere all’assemblea per annullare i provvedimenti dell’amministratore. L’articolo non prescrive forme precise per il procedimento, quindi si è ritenuto che basti comunicare all’amministratore di inserire all’ordine del giorno della prima assemblea utile il motivo per cui si vuole provocare una delibera dell’assemblea o, in caso di inadempienza dell’amministratore, in estrema ipotesi si può procedere alla convocazione da parte dei condomini come indicato dall’art. 66 comma I disp.att.c.c. (devono richiedere la convocazione almeno due che abbiano 1/6 del valore millesimale del palazzo). Naturalmente la mancata convocazione da parte dell’amministratore può essere ritenuta una grave irregolarità e motivo di revoca giudiziale dell’amministratore.

[6]La Cass. con la sent. n. 2259 del 1998, ha indicato che, in caso di cause promosse dall’amministratore, il condomino per opporsi deve prima fare ricorso all’assemblea.

[7] Il testo dell’articolo parla di esito favorevole al condominio ed obbliga il condomino dissenziente che abbia tratto vantaggio dalla causa a contribuire. Non sempre però l’esito positivo della causa comporta un vantaggio. In questi casi occorrerà basarsi sulla giurisprudenza per valutare che cosa s’intende per esito favorevole o vantaggio e quando il proprietario dissenziente deve comunque contribuire alle spese di lite.

[8]Art. 1132 comma III c.c.